Kira
Hukuku
Ä°stanbul Kadıköy’de yerleÅŸik avukatlık ve hukuki danışmanlık büromuz, kira hukukunda da müvekkillerine danışmanlık vermektedir. Bu açıdan müvekkil portföyümüzde Türk vatandaÅŸları olduÄŸu gibi yabancılar da bulunmaktadır. Mevcut kira iliÅŸkisinin konut kirası veya ticari iÅŸyeri kirası niteliÄŸinde olup olmadığına bakılmaksızın kira uyuÅŸmazlıklarının tamamında Avukatlık ve Hukuki Danışmanlık büromuz müvekkillerine hizmet sunmaktadır. Bu surette verdiÄŸimiz Kira hukuku danışmanlığı Kadıköy, Üsküdar, Maltepe, Kartal ve ÅžiÅŸli de dahil olmak üzere Ä°stanbul’un tüm ilçelerini kapsamaktadır.
​
Büromuzun merkezi her ne kadar Ä°stanbul'da da olsa avukatlarımızın kira hukuku açısından verdiÄŸi hukuki danışmanlık Sakarya, Edirne, Ankara, Bursa, Ä°zmir ve Antalya gibi birçok ili kapsamaktadır. Portföyümüzde bulunan yabancılar arasında ana dili Ä°ngilizce, Rusça, Arapça ve Fransızca olan müvekkiller de bulunmakta ve ofisimiz kira uyuÅŸmazlığı açısından verilecek danışmanlıklar kapsamında gerektiÄŸinde müvekkilleriyle bu dillerde de iletiÅŸim kurabilmektedir.
Kira hukuku çok farklı hukuk disiplinlerini aynı anda ilgilendirebilen karmaşık bir hukuk disiplinidir. Bu açıdan çoÄŸu durumda borçlar hukuku, ticaret hukuku, yabancılar hukuku, ceza hukuku ve icra hukuku gibi birçok hukuk dalının kurallarının aynı anda uygulanması gerekmekte ve kira uyuÅŸmazlığına iliÅŸkin yapılması gereken iÅŸlemlerin takibi ciddi bir özen ve dikkat istemektedir.
​
Kira hukuku bu ÅŸekilde kompleks kuralların bulunduÄŸu bir hukuk dalı olmasının yanında aynı zamanda ülkemiz yargı sisteminde en çok iÅŸletilen kuralların bulunduÄŸu hukuk alanlarından birisi olarak da karşımıza çıkmaktadır. Bu açıdan kira uyuÅŸmazlığı yaÅŸayan mülk sahiplerinin veya kiracıların yaÅŸadıkları kira uyuÅŸmazlığında herhangi bir iÅŸleme giriÅŸmeden evvel en azından sözlü veya yazılı olarak kira hukukunda çalışan avukatlardan danışmanlık almasında büyük önem vardır. Aksi halde yapılması gereken bildirimlerin veya ihtarların zamanında gerçekleÅŸtirilmemesi nedeniyle ilerleyen aÅŸamalarda ciddi hak kayıpları meydana gelebilir.
​
Kira hukukunda çalışan avukatlar ne gibi iÅŸlemler yapar?
​
Kira iliÅŸkileri açısından hukuki danışmanlık veren avukatlar; kiraya veren mülk sahibi ile kiracı arasında veya kiracının komÅŸuları ile olan sorunları açısından çıkan sorunlarda her türlü hukuki danışmanlığı yazılı olarak, e-mail yoluyla, telefon görüÅŸmesi kanalıyla veya sözlü olarak verir. Bu açıdan verilebilecek en temel danışmanlık kapsamında, çalışma alanları arasında kira hukuku olan avukatlar kira sözleÅŸmelerini (kira kontratlarını) hazırlar, kontrol veya revize eder. Yine, talep edilmesi halinde bu hizmetlerini kira sözleÅŸmesine ek sözleÅŸme veya ek protokoller açısından da sunabilir.
​
Kira uyuÅŸmazlıkları açısından en sık gündeme gelen davalar arasında kiracının tahliyesi davaları, kira alacağının tahsili davaları, kira bedelinin tespiti davaları, emlakçı ile kiraya veren mülk sahibi veya kiracı arasında çıkan uyuÅŸmazlıkların çözümü açısından açılacak olan davalar bulunmaktadır.
​
Kira bedelinin tespiti davalarında kira bedelinin miktarı açısından ev sahipleri (“mal sahipleri”, “mülk sahipleri”, “kiraya veren”) ile kiracılar arasında oluÅŸmuÅŸ uyuÅŸmazlıklar giderilmeye çalışır. Kira hukuku alanında çalışan avukata baÅŸvurulduÄŸu takdirde, avukatlar tarafından kiranın hakim tarafından tespit edilmesi için hızlı ve özenli ÅŸekilde dava açılabilmektedir.
​
Emlakçıların komisyon alacağı ile ilgili oluÅŸan uyuÅŸmazlıklarda, örneÄŸin emlakçının mülkü pazarlamasına raÄŸmen komisyon ödemesinden kaçınmak amacıyla kiracı ve kiraya veren mal sahibinin baÅŸka yollardan anlaÅŸması hallerinde emlakçının bazı talepleri olabilmektedir. Keza emlakçının üstüne düÅŸenleri yerine getirmemesi halinde komisyon hakkının doÄŸması açısından önemli olan bazı hususlar bulunmaktadır.
​
Öte yandan akdedilen kira sözleÅŸmesinin devamı sürecinde kira alacağını tahsil edemeyen kiraya veren mal sahipleri açısından oluÅŸan maÄŸduriyetlerin giderilmesi amacıyla birtakım hukuki imkanlar vardır. Bu açıdan gerekli sürelere uyularak gönderilecek bildirimler, noter kanalıyla çekilmesi gereken ihtarlar ve baÅŸlatılması gereken icra takipleri bulunur.
​
Kiralananın, kira sözleÅŸmesinde belirlenen usul ve esaslara uygun olmayan surette kullanılması veya kiracının yahut kiraya veren mal sahibinin üstüne düÅŸen borçları yerine getirmemesi halinde kira mevzuatına hakim avukatların taraflara vereceÄŸi hukuki danışmanlık birçok sorunu çözebilmekte, çözülmeyen hukuki sorunlar açısından ise gerekli bildirim ve ihtarların yapılması suretiyle kira sözleÅŸmesinin feshi mümkün hale gelmektedir.
​
Kira uyuÅŸmazlıklarının birçoÄŸunun apartmanlardaki bağımsız bölümleri veya dükkanları konu aldığı düÅŸünüldüÄŸünde, kira sözleÅŸmelerinin bazı hükümlerinin kat mülkiyeti kanununu da ilgilendirdiÄŸi hususu anlaşılacaktır. Bu bakımdan, bazı hallerde, kat mülkiyet kanunu uyarınca apartmanlarda ödenmesi gereken aidat borçları veya apartmanın çatısında yahut dış cephesinde yapılan onarımlar açısından meydana gelen borçların kimin tarafından ödeneceÄŸi hususu kira uyuÅŸmazlığının konusu olabilmektedir. Avukatlarımız tarafından yapılacak çalışmalar ve hesaplamalar çerçevesinde bu borçların kimin tarafından ve ne surette ödenmesi gerektiÄŸi açıklığa kavuÅŸturulabilmektedir.
​
Bir diÄŸer taraftan iÅŸyeri kira sözleÅŸmelerinde bazı durumlarda döviz cinsinden belirlenen çoÄŸu halde ise yüksek meblaÄŸlarda kararlaÅŸtırılan kira bedelleri, kira uyuÅŸmazlığı olması durumunda sonuçları çok büyük hukuki sorunlara gebe olabilmektedir. Kira hukuku çerçevesinde faaliyet gösteren avukatların bu süreçlere daha uyuÅŸmazlığın en başından dahil olmasında büyük önem vardır.
Kiracı Tahliye Davası Nedir? Kiracı Tahliye Davası Sebepleri Nelerdir?
Tahliye Taahhüdü ile Kiracı Tahliyesi Nedir? Nasıl Yapılır?
Kira Borcunu Ödemeyen Kiracı Nasıl Tahliye Edilir?
Ev Sahibi Kiracıyı Hangi Durumlarda Tahliye Edebilir?
Konut ve Ä°ÅŸyeri Kira SözleÅŸmelerinde Dikkat Edilmesi Gerekenler Nelerdir?
Kira Tespit Davası Nedir? Nasıl Açılır?
10 Yıllık Kiracının Tahliyesi Nedir?
Kira sözleÅŸmeleri açısından önemli bir kilit kavram olan tahliye taahhütnameleri de yine avukat yardımının önemli olduÄŸu hukuki metinlerden birisidir. Nitekim tahliye taahhütnamelerinin hazırlanması noktasında özellikle taahhüdün ileriki aÅŸamalarda ispat edici niteliÄŸinin kuvvetli olması açsından taşıması gereken niteliklerin ne olduÄŸu, kimin tarafından imzalanması gerektiÄŸi, metinde belirtilecek tahliye tarihin nasıl yazılacağı ve tahliye taahhüdü metninin hangi tarihte ne surette imzalanırsa geçersiz olacağı gibi hususlarda avukatın kira danışmanlığı vermesi faydalı olacaktır.
​
Uygulamada gerek konut gerekse ticari iÅŸyerine iliÅŸkin kira veya alt kira sözleÅŸmelerinin internet üzerinden bulunan hazır ÅŸablonların doldurulması suretiyle tanzim edildiÄŸi görülmektedir. Buna karşın, bazı özellikli uyuÅŸmazlıklar açısından söz konusu kira sözleÅŸmelerinin avukat yardımı ile tanzim edilmesinin ileriki aÅŸamada açılabilecek davalar veya baÅŸlatılabilecek icra takipleri açısından önemli olduÄŸu durumlar olabilir. ÖrneÄŸin, özellikle alışveriÅŸ merkezlerindeki (AVM) ticari iÅŸyerlerinin kiracılarının, AVM’nin ortak giderlerine katılması aÅŸamasında bazı giderleri ödemeleri gerekmeyebilmektedir. Bu aÅŸamada bilinmesi ve dikkat edilmesi gereken en temel hususlar arasında kiralanacak mülkün adresinin, cinsinin ve mülk sahibinin adres ile iletiÅŸim bilgilerinin sözleÅŸmede eksiksiz olarak yer alması; mümkünse sözleÅŸmeye ek olarak kimlik fotokopilerinin bulundurulması; kira bedelinin hem yıllık hem de aylık olarak hem rakamla hem de yazıyla yazılması; kiranın ne suretle ne zaman ve nerede ödeneceÄŸi ile hangi periyotlarla ne oranda artacağı gibi hususların belirtilmesi; depozito alınmışsa miktarı ve ne ÅŸekilde iade edileceÄŸi hususlarının vurgulanması veya mal sahibinin IBAN numarasının mutlaka sözleÅŸme tahtında belirlenmesi gibi hususlar bulunur.
​
Kira iliÅŸkisine konu konutun kiracısının bir aile tarafından olduÄŸu hallerde bu konuta tapu müdürlüklerinde aile konutu ÅŸerhi konmasında fayda olan haller olabilmektedir. Bu gibi durumlarda aile konutu ÅŸerhi, avukatların yardımı ile konabilmektedir. Keza direkt olarak kira sözleÅŸmesinin de tapu müdürlüÄŸünde ÅŸerh edilmesi mümkün olup bu ÅŸerhlerin konmasının ihmal edildiÄŸi hallerde telafisi güç sorunlar ortaya çıkabilmekte, kiralananın el deÄŸiÅŸtirmesi hali gibi bazı hallerde geçerli olacak birçok hukuki avantajdan yararlanılamamaktadır.
​
Ülkemizde, kira iliÅŸkinin başında kiraya veren mal sahibine ödenen depozito bedelinin birçok halde kira uyuÅŸmazlığı haline gelebildiÄŸini gözlemlemekteyiz. Bu açıdan gerek kiraya veren mülk sahiplerinin gerekse kiracının sahip olduÄŸu birçok hak bulunmakta ve avukatlar bu açıdan taraflara hukuki danışmanlık verebilmektedir.
​
Kira iliÅŸkisi kurulduktan sonra baÅŸta damga vergisi, katma deÄŸer vergisi (KDV) ve stopaj olmak üzere birtakım vergilerin tahakkuk ve tahsil ettirilmesi, tarafların ilerleyen aÅŸamalarda hukuki imkanlardan faydalanmaları açısından gerekmektedir. Bu açıdan hangi vergilerin ne surette ödenmesi gerektiÄŸi hususunun da avukatlara danışılarak belirlenmesinin önemi olur.
​
Kira sözleÅŸmelerinde kiraya veren mal sahibinin kullandığı teminat yollarından birisi kefildir. Kira sözleÅŸmelerinde kefil bulunduÄŸunda kefilin ve kefil gösterenin bilmesi gerek hususlar bulunmaktadır. Bu hususların bilinmesi açısından da kira danışmanlığı alınmasının faydası bulunur.
Kira sözleÅŸmesinin kurulmasının ardından uzama dönemleri açısından veya kiracının ödeme güçlüÄŸü içine girdiÄŸi durumlarda, kira artış oranının belirlenmesi veya kira tespit davasının açılması gerekebilir. Kira artış oranının belirlenmesi, tarafların kendi arzu ve istekleri kapsamında gerçekleÅŸtirilememekte, bu açıdan uyulması gereken hukuk kuralları bulunmaktadır. Keza enflasyon ve TÜFE oranının mevcut sözleÅŸmeye uyarlanmasının kolay olmadığı birçok durum meydana gelebilir.
​
Keza, kira sözleÅŸmesi kurulmadan evvel avukat yardımından ve kira danışmanlığından faydalanılmasında büyük fayda vardır. Zira uzun süreli düÅŸünülen ticari iÅŸyeri kiralamalarında veya çok katlı apartmanlarda konut kirasına iliÅŸkin sözleÅŸme kurulacağında gayrimenkul deÄŸerlemesinin ve apartman yönetim planının avukat tarafından gerçekleÅŸtirilmesi yahut incelenmesi, kiracının kira döneminde sorun yaÅŸamasının önüne geçebilecektir. Bu sorun, özellikle ticari iÅŸyerinin kendi iÅŸ potansiyeline uygun bir iÅŸyeri seçmesinde veya konut olarak kullanılacak bağımsız bölümün depo yahut otopark kullanım hakkı gibi kat mülkiyetini ilgilendiren hususlarda boy gösterebilmektedir.
​
Son olarak, kira sözleÅŸmelerinde ilk akla gelen sorunlardan birisi olarak “kiracının tahliye edilmesi” sorunlarında avukatların uyuÅŸmazlık sürecine büyük katkısı olabilir. “Kiracının tahliyesi için avukat” yardımından faydalanılması, kiraya veren mal sahibinin haklarını kullanması ve kaybetmemesi açısından oldukça önemlidir.
Kira SözleÅŸmesi nedir?
​
Türk Borçlar Kanunu’na göre (TBK) kira sözleÅŸmesi kiraya verenin bir ÅŸeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaÅŸtırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiÄŸi sözleÅŸmedir. Kiralanan mülk arazi, iÅŸyeri, konut, apartman, ticari iÅŸyeri veya otopark da dahil olmak üzere her ÅŸey olabilecektir. Bununla beraber halihazırda mevcut kira iliÅŸkisinin konusunun ne olduÄŸuna baÄŸlı olarak TBK kapsamında öngörülmüÅŸ hükümler de bu hükümlerin ne surette yorumlanacağı da deÄŸiÅŸmektedir. Söz gelimi konut ve çatılı iÅŸyeri kiralarına iliÅŸkin hükümler, kira sözleÅŸmesine konu ÅŸeyin bir konut olması halinde dahi, bu konut eÄŸer kira iliÅŸkisi açısından niteliÄŸi gereÄŸi geçici kullanıma özgülenmiÅŸ taşınmaz vasfında ise ve kira iliÅŸkisi de altı ay ve daha kısa süreye sahipse konut ve çatılı iÅŸyeri kiralarına iliÅŸkin hükümler bu kira sözleÅŸmelerinde uygulanmayacaktır. Bu nedenle kira hukukunda tecrübeli avukat yardımından yararlanılmasında büyük önem bulunur.
​
​
Kira sözleÅŸmesinin süresi nedir?
​
Bu soruya TBK’da verilen yanıt, kira sözleÅŸmesinin, belirli ve belirli olmayan bir süre için yapılabileceÄŸidir. Bu açıdan taraflar kira iliÅŸkisini kurarken kira sözleÅŸmesine ne surette irade beyanı koymuÅŸlarsa, kira sözleÅŸmesinin süresi de ilk etapta bu kabul edilecektir. Fakat kira sözleÅŸmesinin bitimine belirli süreler kala çeÅŸitli sebeplerle yapılacak veya yapılması ihmal edilecek bildirimlerle bu süre uzayabilir veya kısalabilir. Dolayısıyla kararlaÅŸtırılan sürenin geçmesiyle herhangi bir bildirim olmaksızın sona erecek kira sözleÅŸmesi belirli sürelidir; diÄŸer kira sözleÅŸmeleri belirli olmayan bir süre için yapılmış sayılır.
​
​
Kiraya verenin borçları (“mülk sahibinin borçları” veya “ev sahibinin borçları”) nelerdir?
​
Öncelikle ve bittabi, kiraya veren (“mülk sahibi”, “ev sahibi”) kiralananı kararlaÅŸtırılan tarihte, kullanıma elveriÅŸli bir durumda teslim etmek ve sözleÅŸme süresince bu ÅŸekilde bulundurmakla yükümlüdür. Kanunun bu hükmü konut ve iÅŸyeri açısından emredici nitelikte olduÄŸunda kiracı aleyhine deÄŸiÅŸtirilemez.
​
Önemli ÅŸekilde, taraflar arasında aksine bir anlaÅŸma yok ise kiralanan yerle ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklere ev sahibi (“mülk sahibi “kiraya veren”) katlanacaktır. Bu giderlerin kiracı tarafından karşılanacağı kararlaÅŸtırıldığında, söz konusu kalemlerin kira bedeline dahil olmadığı, dolayısıyla bunları ödemeyen kiracının kira bedeli açısından temerrüde düÅŸtüÄŸü hallerde geçerli olan tahliye sebeplerine dayanılarak tahliye edilemeyeceÄŸi dikkatlerden kaçmamalıdır.
​
Öte yandan, kira sözleÅŸmesine iliÅŸkin genel hükümlerde düzenlendiÄŸi üzere ve aksi taraflarca kararlaÅŸtırılabilir olmakla beraber taraflar arasında sözleÅŸme hükmü bulunmadığı takdirde kiralananın kullanımı ile ilgili olan giderler anlamına gelen yan giderler de mülk sahibi (“ev sahibi”, “kiraya veren”) tarafından karşılanacaktır. Fakat kira sözleÅŸmesi konut veya çatılı iÅŸyeri niteliÄŸinde ise sözleÅŸmede aksi öngörülmemiÅŸse veya aksine yerel âdet yoksa, ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerine kiracı katlanacaktır. GörüldüÄŸü üzere yan giderlerden kasıt elektrik, su ve doÄŸalgaz gibi yakıt kalemlerini de kapsayan ve kiralanan yerin kullanılmasından doÄŸan giderlerdir. Bir önceki örnekten farklı olarak bu giderlerin kiracı tarafından ödeneceÄŸi kararlaÅŸtırıldığında ve fakat kiracı bu ödemeleri yapmadığında, kiracının temerrüdü hükümlerine dayanılarak kiracının tahliyesi saÄŸlanabilmektedir.
Bir baÅŸka önemli borç olarak kiralanan ÅŸeyin önemli ayıplarla teslimi hâli düÅŸünülebilir. Bu hallerde kiracı, borçlunun temerrüdüne veya kiraya verenin kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesinden doÄŸan sorumluluÄŸuna iliÅŸkin hükümlere baÅŸvurabilecektir. Benzer ÅŸekilde, kiralananın önemli olmayan ayıplarla tesliminde ise kiracı, kiralananda sonradan ortaya çıkan ayıplardan dolayı kiraya verenin sorumluluÄŸuna iliÅŸkin hükümlere baÅŸvurabilir. Kiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı, kiraya verenden ayıpların giderilmesini veya kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını ya da zararının giderilmesini isteyebilir. Ancak, zararın giderilmesi istemi diÄŸer seçimlik hakların kullanılmasını önlemez. Bu bakımdan kiracı dilerse ayıbın giderilmesi için ev sahibine/mülk sahibine/kiraya verene süre verir; dilerse kiraya veren hesabın iÅŸlem yaparak ayıbı bizzat gidererek yaptığı masrafı ödeyeceÄŸi kira bedelinden indirebilir; veya çok büyük ayıplar söz konusu olduÄŸunda sözleÅŸmeyi feshedebilir. Bu noktada önemli bir husus olarak kiracı, kiralananın kullanımını etkileyen ayıpların varlığı hâlinde, bu ayıpların kiraya veren tarafından öÄŸrenilmesinden ayıbın giderilmesine kadar geçen süre için, kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını isteyebilir.
​
Kiralanan yerin satılması halinde kira sözleÅŸmesi aynen devam etmekle beraber yeni malik bu kira sözleÅŸmesinin tarafı olacaktır.
​
Kiracının borçları nelerdir?
​
Kiracı, her ÅŸeyden evvel, kira bedelini ödemekle yükümlüdür. Bu yükümlülük aksine sözleÅŸme veya yerel adet olmadıkça kararlaÅŸtırılan kira bedeli ve (eÄŸer yan giderleri kiracının ödeyeceÄŸi kararlaÅŸtırılmışsa) yan giderleri kapsayacak ÅŸekilde her ayın sonunda en geç kira süresinin bitiminde yerine getirilecektir. Kiracının, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmemesi halinde, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleÅŸmeyi feshedeceÄŸini bildirebilir. Kiracıya verilecek bu süre konut ve çatılı iÅŸyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren iÅŸlemeye baÅŸlar.
​
Öte yandan kiracı, kiralananı, sözleÅŸmeye uygun surette ve özenli ÅŸekilde kullanmak zorunda olduÄŸu gibi kiralananın bulunduÄŸu taşınmazda oturan kiÅŸiler ile komÅŸulara gerekli saygıyı göstermekle de yükümlü kılınmıştır. Kiracının bu yükümlülüÄŸüne aykırı davranması durumunda kiraya veren (ev sahibi), kiracının söz konusu aykırılığı giderilmesi, aksi takdirde sözleÅŸmeyi feshedeceÄŸi konusunda kiracıya yazılı bir ihtarda bulunabilecektir. Aynı ÅŸekilde kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi veya kiracının davranışlarının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kiÅŸiler ile komÅŸular bakımından çekilmez olması durumlarında mülk sahibi (“ev sahibi”, “kiraya veren”) kira sözleÅŸmesini feshedebilecektir.
​
Bir diÄŸer gider kalemi olan kiralanın olaÄŸan kullanımı çerçevesinde doÄŸan temizlik ve bakım giderleri de kiracının borçları arasında sayılmaktadır. Önemli bir husus olarak kiracı, kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları kiraya verene gecikmeksizin bildirmekle yükümlüdür; aksi takdirde bundan doÄŸan zarardan sorumludur. Keza, kiracı, zorunluluk durumlarında ev sahibinin (kiraya veren) veya onun belirlediÄŸi kiÅŸilerin kiralananı gezmesine ve görmesine, kendisine önceden bildirilmiÅŸ olması ÅŸartıyla, izin vermek durumundadır.
​
Konut ve çatılı iÅŸyeri kiralarında kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında baÅŸka bir ödeme yükümlülüÄŸü getirilmesinin mümkün olmadığına dikkat edilmelidir. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koÅŸulu ödeneceÄŸine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına iliÅŸkin anlaÅŸmalar geçersiz olacaktır.
Kiracı kiralanan yerde yenilik veya değişiklik yapabilir mi?
​
Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasıyla kiralananda yenilik ve deÄŸiÅŸiklikler yapabilir. Fakat bu ÅŸekilde deÄŸiÅŸiklik veya yenilik yapıldıktan sonra kiracı, aksine yazılı bir anlaÅŸma yoksa, kiraya verenin rızasıyla yaptığı yenilik ve deÄŸiÅŸiklikler sebebiyle kiralananda ortaya çıkan deÄŸer artışının karşılığını isteyemez.
​
Kiracı mülkü boÅŸ bıraksa veya kullanmasa dahi kira ödemek zorunda mıdır?
​
Kiracı kullanılmasa veya sınırlı olarak kullanılsa bile kira bedelini ödemekle yükümlüdür. Fakat bu durumda, kiraya verenin yapmaktan kurtulduÄŸu giderler kira bedelinden indirilecektir.
​
Kiracı, kira sözleÅŸmesi bitmeden önce mülkten çıkarsa kira ödeme zorunluluÄŸu devam eder mi?
​
Kiracı, sözleÅŸme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiÄŸi takdirde, kira sözleÅŸmesinden doÄŸan borçları, kiralananın benzer koÅŸullarla kiraya verilebileceÄŸi makul bir süre için devam edecektir. Bu süre, somut olaya göre deÄŸiÅŸebilmekle beraber Yargıtay uygulamasında 3 (üç) ay kadar kira bedeline tekabül etmektedir. Fakat önemli ÅŸekilde, kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira iliÅŸkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleÅŸmesinden doÄŸan borçları sona erer. Aynı ÅŸekilde kiraya veren, yapmaktan kurtulduÄŸu giderler ile kiralananı baÅŸka biçimde kullanmakla elde ettiÄŸi veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür.
​
Kira sözleÅŸmesi hangi hallerde kendiliÄŸinden sona erer?
​
Öncelikle, açık veya örtülü biçimde bir süre belirlenmiÅŸse, kira sözleÅŸmesi bu sürenin sonunda kendiliÄŸinden sona erer. Fakat taraflar anlaÅŸma olmaksızın kira iliÅŸkisini sürdürürlerse, kira sözleÅŸmesi belirsiz süreli sözleÅŸmeye dönüÅŸecektir.
​
Konut ve çatılı iÅŸyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleÅŸmelerin süresinin bitiminden en az 15 (on beÅŸ) gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleÅŸme aynı koÅŸullarla bir yıl için uzatılmış sayılır.
​
Belirsiz süreli kira sözleÅŸmesi nasıl sona erer?
​
Tarafların sözleÅŸmede bir süre belirlememesi veya süre belirledikleri sözleÅŸme iliÅŸkisini belirlenen süre sonundan sonra dahi sürdürmesi halinde artık belirsiz süreli bir kira sözleÅŸmesinin varlığından söz etmek gerekecektir.
​
Belirsiz süreli kira sözleÅŸmelerinde taraflardan her biri, aksine sözleÅŸmemiÅŸlerse, yasal fesih dönemlerine ve fesih bildirim sürelerine uyarak sözleÅŸmeyi feshedebilir. Bu süre, taşınmaz ve taşınır yapı kiralarında taşınmaza veya taşınır bir yapıya iliÅŸkin kira sözleÅŸmesini yerel âdette belirlenen kira döneminin sonu için veya böyle bir âdetin bulunmaması durumunda, altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine tekabül etmektedir.
​
Kira sözleÅŸmesi hangi hallerde bildirimle sonlandırılabilir?
​
Öncelikle, taraflardan her biri, kira iliÅŸkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleÅŸmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilecektir. Bu açıdan kiraya verenin imkanları bir sonraki soruda izah edilmiÅŸtir.
​
Bir diÄŸer açıdan, kiracının kiralananın tesliminden sonra iflas etmesi halinde, kiraya verenin kira bedeli için talep ettiÄŸi güvenceyi uygun süre içinde vermemesi halinde kiraya veren kira sözleÅŸmesini herhangi bir fesih bildirim süresine uymaksızın hemen feshedebilir.
​
Öte yandan kiracının ölmesi durumunda mirasçıları, yasal fesih bildirim süresine uyarak en yakın fesih dönemi sonu için sözleÅŸmeyi feshedebilirler.
​
​
Konut ve çatılı iÅŸyeri açısından kira sözleÅŸmesi hangi hallerde bildirimle sonlandırılabilir?
​
Öncelikle vurgulanmalıdır ki kiraya veren, sözleÅŸme süresinin bitimine dayanarak sözleÅŸmeyi sona erdiremez. Ancak, 10 (on) yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az 3 (üç) ay önce bildirimde bulunmak koÅŸuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleÅŸmeye son verebilir.
​
Belirsiz süreli kira sözleÅŸmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın baÅŸlangıcından on yıl geçtikten sonra fesih bildirimiyle sözleÅŸmeyi sona erdirebilirler.
​
Kiracılar açısından önemli bir husus olarak aile konutu ÅŸeklinde kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eÅŸinin açık rızası olmadıkça kira sözleÅŸmesini feshedemeyecektir.
​
Konut ve çatılı iÅŸyeri açısından kira sözleÅŸmesi hangi hallerde dava açılarak sonlandırılabilir?
​
Bu soru açısından TBK’nın ilgili düzenlemeleri “kiraya verenin ihtiyacı”, “kiralananın yeniden inÅŸa ve imar edilmesi”, “yeni malikin gereksinimi”, “kiracının tahliye taahhüdü”, “kiracının kira borçlarını ödememesi” ve “kiracının kendine ait konutunun bulunması” ÅŸeklinde sıralanmıştır.
​
Kiraya veren (ev sahibi) kendi ihtiyacı nedeniyle kiracıyı tahliye edebilir mi?
​
Kiraya veren, kira sözleÅŸmesini kendisi, eÅŸi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereÄŸi bakmakla yükümlü olduÄŸu diÄŸer kiÅŸiler için konut ya da iÅŸyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluÄŸu varsa feshedebilecektir. Bir diÄŸer taraftan, eÄŸer ki kiralananın yeniden inÅŸası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, geniÅŸletilmesi ya da deÄŸiÅŸtirilmesi gerekliyse ve bu iÅŸler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, kiracının tahliyesi dava edilebilir.
​
Bu ÅŸekilde açılacak davalar, belirli süreli sözleÅŸmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleÅŸmelerde fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten baÅŸlayarak bir ay içinde açılmalıdır.
​
Çok önemli bir husus olarak kiraya veren, bu ÅŸekilde gereksinim veya yeniden inÅŸa veya imar amacıyla kiralananın boÅŸaltılmasını saÄŸladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı 3 (üç) yıl geçmedikçe eski kiracısından baÅŸkasına kiralayamayacaktır. Bu açıdan eski kiracının, yeniden inÅŸa ve imarı gerçekleÅŸtirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı olduÄŸuna da dikkat edilmelidir.
​
Kiralanan el değiştirmesi halinde yeni malik kendi ihtiyacı nedeniyle kiracıyı tahliye edebilir mi?
​
Kiralananı sonradan edinen kiÅŸinin kendisi, eÅŸi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereÄŸi bakmakla yükümlü olduÄŸu diÄŸer kiÅŸiler için konut veya iÅŸyeri gereksinimi vuku bulmuÅŸsa ve kiralananı bu amaçla kullanma zorunluluÄŸu varsa, edinme tarihinden baÅŸlayarak 1 (bir) ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koÅŸuluyla, kira sözleÅŸmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kiÅŸi bu hakkını, sözleÅŸme süresinin bitiminden baÅŸlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.
​
Kiracının tahliye taahhüdü vermesi halinde kiracı nasıl tahliye edilir?
​
Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boÅŸaltmayı yazılı olarak üstlendiÄŸi hâlde boÅŸaltmamışsa kiraya veren, kira sözleÅŸmesini bu tarihten baÅŸlayarak bir ay içinde icraya baÅŸvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.
​
Kiracı, kira borcunu veya yan giderleri ödemediÄŸi halde nasıl tahliye edilir?
​
Kiracı, 1 (bir) yıldan kısa süreli kira sözleÅŸmelerinde kira süresi içinde; 1 (bir) yıl ve daha uzun süreli kira sözleÅŸmelerinde ise 1 (bir) kira yılı veya 1 (bir) kira yılını aÅŸan süre içinde kira bedelini ödemediÄŸi için kendisine yazılı olarak 2 (iki) haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuÅŸsa; kiraya veren, kira süresinin ve 1 (bir) yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden baÅŸlayarak 1 (bir) ay içinde, dava yoluyla kira sözleÅŸmesini sona erdirebilir.
​
Kiracı, kiralananın yakınında kendisine ait bir konutu olduğunda tahliye edilebilir mi?
​
Kiracının veya birlikte yaÅŸadığı eÅŸinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elveriÅŸli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleÅŸmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleÅŸmenin bitiminden baÅŸlayarak bir ay içinde sözleÅŸmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.
​
Kira sözleÅŸmesi sürerken kiracının ölmesi halinde ne olur?
​
Ölen kiracının ortakları veya bu ortakların aynı meslek ve sanatı yürüten mirasçıları ve ölen kiracı ile birlikte aynı konutta oturanlar, sözleÅŸmeye ve kanun hükümlerine uydukları sürece, taraf olarak kira sözleÅŸmesini sürdürebilirler.
​
Kiracı kiraya vereni geri verirken nelere dikkat etmelidir?
​
Kiracı kiralananı ne durumda teslim almışsa, kira sözleÅŸmesinin bitiminde o durumda geri vermekle yükümlüdür. Fakat, bittabi, kiracı sözleÅŸmeye uygun kullanma dolayısıyla kiralananda meydana gelen eskimelerden ve bozulmalardan sorumlu olmayacaktır. Bu bakımdan kiracının sözleÅŸmeye aykırı kullanmadan doÄŸacak zararları giderme dışında baÅŸkaca bir tazminat ödeyeceÄŸini önceden taahhüt etmesine iliÅŸkin anlaÅŸmalar geçersizdir.
​
Ev sahibi (kiraya veren) kiralananı teslim alırken nelere dikkat etmelidir?
​
Kiraya veren, geri verme sırasında kiralananın durumunu gözden geçirmek ve kiracının sorumlu olduÄŸu eksiklikleri ve ayıpları ona hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır. Bu bildirim yapılmazsa, kiracı her türlü sorumluluktan kurtulur. Ancak, teslim alma sırasında olaÄŸan incelemeyle belirlenemeyecek olan eksikliklerin ve ayıpların varlığı hâlinde, kiracının sorumluluÄŸu devam eder. Kiraya veren, bu tür eksiklikleri ve ayıpları belirlediÄŸinde, kiracıya hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır.
​
Kiraya verenin (ev sahibinin) hapis hakkının sınırları nedir?
Kiraya veren, iÅŸlemiÅŸ 1 (bir) yıllık ve iÅŸlemekte olan 6 (altı) aylık kira bedelinin güvencesi olmak üzere, kiralananda bulunan ve kiralananın döÅŸenmesine veya kullanılmasına yarayan taşınırlar üzerinde hapis hakkına sahiptir. Fakat bu hapis hakkı, kiracının haczedilemeyen malları üzerinde kullanılamaz.
​
Kira bedeli nasıl belirlenir?
​
Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline iliÅŸkin anlaÅŸmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki 12 (on iki) aylık ortalamalara göre deÄŸiÅŸim oranını geçmemek koÅŸuluyla geçerli olacaktır.
​
Aynı ÅŸekilde 5 (beÅŸ) yıldan uzun süreli veya 5 (beÅŸ) yıldan sonra yenilenen kira sözleÅŸmelerinde ve bundan sonraki her beÅŸ yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki 12 (on iki) aylık ortalamalara göre deÄŸiÅŸim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenebilir.
​
​
Kira bedelinin belirlenmesi için dava açılabilir mi?
​
Kira bedelinin belirlenmesine iliÅŸkin dava her zaman açılabilir.
Mevzuatımızda "kira avukatı" yahut "uzman avukat" şeklinde unvanlar bulunmakta mıdır?
​
​Avukatlık Kanunu’nun ve avukatlıkla ilgili mevzuatımızın hiçbir yerinde “kira avukatı” veya “uzman kira avukatı” unvanları yoktur. ÇeÅŸitli internet sayfalarında geçen “uzman kira avukatı” veya “kira avukatı” gibi tabirlerin herhangi bir hukuki dayanağı yoktur. Bu sebeple “en iyi kira avukatı” veya “Ä°stanbul’un en iyi kira avukatı” gibi unvanların kullanılması doÄŸru deÄŸildir.
​
Avukatlar herhangi bir uzmanlık sınavına ya da programına devam etmeden dört yıllık hukuk fakültesi eÄŸitiminin ardından stajlarını bitirdikten sonra ikamet ettikleri ilin barosuna baÅŸvurarak avukatlık ruhsatı talebinde bulunmaktadır. Barolarda gerçekleÅŸtirilen mesleki eÄŸitimin de tamamlanmasının ardından, avukatın faaliyet göstereceÄŸi ile göre ve bu ildeki baro yönetiminin belirlediÄŸi usullere göre avukatın baroya kabulü süreci baro tarafından baÅŸlatılmaktadır. ÖrneÄŸin, Ä°stanbul’da avukat olup kentsel dönüÅŸüm hukuku alanında faaliyet göstermek isteyen hukuk fakültesi mezunları herhangi bir hukuk alanında sınav yahut mülakat olmaksızın avukat olabilmektedir. Öte yandan baÅŸta Ankara’da avukat olmak isteyen ve Bursa’da avukat olmak isteyen hukuk fakülteleri mezunları olmak üzere bazı il baroları, hukuk fakültesi mezunlarının avukat olarak baroya kaydının yapılabilmesi için adaylara mülakat yapabilmektedir. Fakat bu mülakat da genel bir nitelik taşımakta ve hukukun tüm alanları üzerine olmaktadır. Avukatlık Kanunu’nda 2019 yılında yapılan deÄŸiÅŸikliklerle beraber ilk kez 2020-2021 döneminde hukuk fakültelerine kayıt yaptırmış öÄŸrenciler, fakültelerinden mezun olduktan sonra avukat olabilmek için Hukuk Mesleklerine GiriÅŸ Sınavı’na girecekler ve bu sınavda da hukukun tüm alanlarını ilgilendirir sınava tabi tutulacaktır.
​
Dolayısıyla, halihazırda, ne Ä°stanbul Barosu’nda ne Adalet Bakanlığında ne de Türkiye Barolar BirliÄŸi nezdinde herhangi bir hukuk dalı için “uzman avukat” unvanı verilmektedir. Avukatlar hukukun her alanında faaliyet gösterebilmekte ve bunun için hiçbir unvan sahibi olmaları gerekmemektedir. Bununla beraber kira hukuku alanında tecrübeli avukatlardan alınacak danışmanlık, mülk sahipleri ile kiracılar arasındaki sorunların çözümü açısından oldukça önemlidir.
​
Yazımızda kısaca temel bilgilerine ve dikkat edilmesi gereken bazı yanlarına dikkat ettiÄŸimiz kira hukuku; kira sözleÅŸmesi, kira tespit davası, kiracının tahliyesi, tahliye davası ile kiracının çıkarılması, kiracının çıkarılma sebepleri, ödenmeyen kira bedeli, yazılı tahliye taahhüdü hazırlanması, kiralayanın ihtiyacı sebebiyle ve kiralananın yeniden inÅŸası sebebiyle tahliye davası, 10 yıllık kira süresinin geçmesi, haklı sebeple ihtar çekilmesi, kira ödenmemesi ve kira alacaklarının tahsili için icra takibi gibi birçok iÅŸlemi içermekte ve bu hususlarda uyuÅŸmazlık yaÅŸamanız halinde kira hukuku alanında çalışan bir avukattan kira danışmanlığı almanızda önem bulunmaktadır.
Kira hukuku açısından aklınıza takılan herhangi bir soru veya halihazırda taraf olduÄŸunuz uyuÅŸmazlık hakkında danışmanlık almak isterseniz, faaliyetlerinin ana merkezi Ä°stanbul'da olan ve Kira Hukuku alanında tecrübeli avukat kadromuz ile Ä°stanbul'un Kadıköy ilçesinde yer alan avukatlık büromuzda sizleri beklemekteyiz.