Kira
Hukuku
İstanbul Kadıköy’de yerleşik avukatlık ve hukuki danışmanlık büromuz, kira hukukunda da müvekkillerine danışmanlık vermektedir. Bu açıdan müvekkil portföyümüzde Türk vatandaşları olduğu gibi yabancılar da bulunmaktadır. Mevcut kira ilişkisinin konut kirası veya ticari işyeri kirası niteliğinde olup olmadığına bakılmaksızın kira uyuşmazlıklarının tamamında Avukatlık ve Hukuki Danışmanlık büromuz müvekkillerine hizmet sunmaktadır. Bu surette verdiğimiz Kira hukuku danışmanlığı Kadıköy, Üsküdar, Maltepe, Kartal ve Şişli de dahil olmak üzere İstanbul’un tüm ilçelerini kapsamaktadır.
Büromuzun merkezi her ne kadar İstanbul'da da olsa avukatlarımızın kira hukuku açısından verdiği hukuki danışmanlık Sakarya, Edirne, Ankara, Bursa, İzmir ve Antalya gibi birçok ili kapsamaktadır. Portföyümüzde bulunan yabancılar arasında ana dili İngilizce, Rusça, Arapça ve Fransızca olan müvekkiller de bulunmakta ve ofisimiz kira uyuşmazlığı açısından verilecek danışmanlıklar kapsamında gerektiğinde müvekkilleriyle bu dillerde de iletişim kurabilmektedir.
Kira hukuku çok farklı hukuk disiplinlerini aynı anda ilgilendirebilen karmaşık bir hukuk disiplinidir. Bu açıdan çoğu durumda borçlar hukuku, ticaret hukuku, yabancılar hukuku, ceza hukuku ve icra hukuku gibi birçok hukuk dalının kurallarının aynı anda uygulanması gerekmekte ve kira uyuşmazlığına ilişkin yapılması gereken işlemlerin takibi ciddi bir özen ve dikkat istemektedir.
Kira hukuku bu şekilde kompleks kuralların bulunduğu bir hukuk dalı olmasının yanında aynı zamanda ülkemiz yargı sisteminde en çok işletilen kuralların bulunduğu hukuk alanlarından birisi olarak da karşımıza çıkmaktadır. Bu açıdan kira uyuşmazlığı yaşayan mülk sahiplerinin veya kiracıların yaşadıkları kira uyuşmazlığında herhangi bir işleme girişmeden evvel en azından sözlü veya yazılı olarak kira hukukunda çalışan avukatlardan danışmanlık almasında büyük önem vardır. Aksi halde yapılması gereken bildirimlerin veya ihtarların zamanında gerçekleştirilmemesi nedeniyle ilerleyen aşamalarda ciddi hak kayıpları meydana gelebilir.
Kira hukukunda çalışan avukatlar ne gibi işlemler yapar?
Kira ilişkileri açısından hukuki danışmanlık veren avukatlar; kiraya veren mülk sahibi ile kiracı arasında veya kiracının komşuları ile olan sorunları açısından çıkan sorunlarda her türlü hukuki danışmanlığı yazılı olarak, e-mail yoluyla, telefon görüşmesi kanalıyla veya sözlü olarak verir. Bu açıdan verilebilecek en temel danışmanlık kapsamında, çalışma alanları arasında kira hukuku olan avukatlar kira sözleşmelerini (kira kontratlarını) hazırlar, kontrol veya revize eder. Yine, talep edilmesi halinde bu hizmetlerini kira sözleşmesine ek sözleşme veya ek protokoller açısından da sunabilir.
Kira uyuşmazlıkları açısından en sık gündeme gelen davalar arasında kiracının tahliyesi davaları, kira alacağının tahsili davaları, kira bedelinin tespiti davaları, emlakçı ile kiraya veren mülk sahibi veya kiracı arasında çıkan uyuşmazlıkların çözümü açısından açılacak olan davalar bulunmaktadır.
Kira bedelinin tespiti davalarında kira bedelinin miktarı açısından ev sahipleri (“mal sahipleri”, “mülk sahipleri”, “kiraya veren”) ile kiracılar arasında oluşmuş uyuşmazlıklar giderilmeye çalışır. Kira hukuku alanında çalışan avukata başvurulduğu takdirde, avukatlar tarafından kiranın hakim tarafından tespit edilmesi için hızlı ve özenli şekilde dava açılabilmektedir.
Emlakçıların komisyon alacağı ile ilgili oluşan uyuşmazlıklarda, örneğin emlakçının mülkü pazarlamasına rağmen komisyon ödemesinden kaçınmak amacıyla kiracı ve kiraya veren mal sahibinin başka yollardan anlaşması hallerinde emlakçının bazı talepleri olabilmektedir. Keza emlakçının üstüne düşenleri yerine getirmemesi halinde komisyon hakkının doğması açısından önemli olan bazı hususlar bulunmaktadır.
Öte yandan akdedilen kira sözleşmesinin devamı sürecinde kira alacağını tahsil edemeyen kiraya veren mal sahipleri açısından oluşan mağduriyetlerin giderilmesi amacıyla birtakım hukuki imkanlar vardır. Bu açıdan gerekli sürelere uyularak gönderilecek bildirimler, noter kanalıyla çekilmesi gereken ihtarlar ve başlatılması gereken icra takipleri bulunur.
Kiralananın, kira sözleşmesinde belirlenen usul ve esaslara uygun olmayan surette kullanılması veya kiracının yahut kiraya veren mal sahibinin üstüne düşen borçları yerine getirmemesi halinde kira mevzuatına hakim avukatların taraflara vereceği hukuki danışmanlık birçok sorunu çözebilmekte, çözülmeyen hukuki sorunlar açısından ise gerekli bildirim ve ihtarların yapılması suretiyle kira sözleşmesinin feshi mümkün hale gelmektedir.
Kira uyuşmazlıklarının birçoğunun apartmanlardaki bağımsız bölümleri veya dükkanları konu aldığı düşünüldüğünde, kira sözleşmelerinin bazı hükümlerinin kat mülkiyeti kanununu da ilgilendirdiği hususu anlaşılacaktır. Bu bakımdan, bazı hallerde, kat mülkiyet kanunu uyarınca apartmanlarda ödenmesi gereken aidat borçları veya apartmanın çatısında yahut dış cephesinde yapılan onarımlar açısından meydana gelen borçların kimin tarafından ödeneceği hususu kira uyuşmazlığının konusu olabilmektedir. Avukatlarımız tarafından yapılacak çalışmalar ve hesaplamalar çerçevesinde bu borçların kimin tarafından ve ne surette ödenmesi gerektiği açıklığa kavuşturulabilmektedir.
Bir diğer taraftan işyeri kira sözleşmelerinde bazı durumlarda döviz cinsinden belirlenen çoğu halde ise yüksek meblağlarda kararlaştırılan kira bedelleri, kira uyuşmazlığı olması durumunda sonuçları çok büyük hukuki sorunlara gebe olabilmektedir. Kira hukuku çerçevesinde faaliyet gösteren avukatların bu süreçlere daha uyuşmazlığın en başından dahil olmasında büyük önem vardır.
Kiracı Tahliye Davası Nedir? Kiracı Tahliye Davası Sebepleri Nelerdir?
Tahliye Taahhüdü ile Kiracı Tahliyesi Nedir? Nasıl Yapılır?
Kira Borcunu Ödemeyen Kiracı Nasıl Tahliye Edilir?
Ev Sahibi Kiracıyı Hangi Durumlarda Tahliye Edebilir?
Konut ve İşyeri Kira Sözleşmelerinde Dikkat Edilmesi Gerekenler Nelerdir?
Kira Tespit Davası Nedir? Nasıl Açılır?
10 Yıllık Kiracının Tahliyesi Nedir?
Kira sözleşmeleri açısından önemli bir kilit kavram olan tahliye taahhütnameleri de yine avukat yardımının önemli olduğu hukuki metinlerden birisidir. Nitekim tahliye taahhütnamelerinin hazırlanması noktasında özellikle taahhüdün ileriki aşamalarda ispat edici niteliğinin kuvvetli olması açsından taşıması gereken niteliklerin ne olduğu, kimin tarafından imzalanması gerektiği, metinde belirtilecek tahliye tarihin nasıl yazılacağı ve tahliye taahhüdü metninin hangi tarihte ne surette imzalanırsa geçersiz olacağı gibi hususlarda avukatın kira danışmanlığı vermesi faydalı olacaktır.
Uygulamada gerek konut gerekse ticari işyerine ilişkin kira veya alt kira sözleşmelerinin internet üzerinden bulunan hazır şablonların doldurulması suretiyle tanzim edildiği görülmektedir. Buna karşın, bazı özellikli uyuşmazlıklar açısından söz konusu kira sözleşmelerinin avukat yardımı ile tanzim edilmesinin ileriki aşamada açılabilecek davalar veya başlatılabilecek icra takipleri açısından önemli olduğu durumlar olabilir. Örneğin, özellikle alışveriş merkezlerindeki (AVM) ticari işyerlerinin kiracılarının, AVM’nin ortak giderlerine katılması aşamasında bazı giderleri ödemeleri gerekmeyebilmektedir. Bu aşamada bilinmesi ve dikkat edilmesi gereken en temel hususlar arasında kiralanacak mülkün adresinin, cinsinin ve mülk sahibinin adres ile iletişim bilgilerinin sözleşmede eksiksiz olarak yer alması; mümkünse sözleşmeye ek olarak kimlik fotokopilerinin bulundurulması; kira bedelinin hem yıllık hem de aylık olarak hem rakamla hem de yazıyla yazılması; kiranın ne suretle ne zaman ve nerede ödeneceği ile hangi periyotlarla ne oranda artacağı gibi hususların belirtilmesi; depozito alınmışsa miktarı ve ne şekilde iade edileceği hususlarının vurgulanması veya mal sahibinin IBAN numarasının mutlaka sözleşme tahtında belirlenmesi gibi hususlar bulunur.
Kira ilişkisine konu konutun kiracısının bir aile tarafından olduğu hallerde bu konuta tapu müdürlüklerinde aile konutu şerhi konmasında fayda olan haller olabilmektedir. Bu gibi durumlarda aile konutu şerhi, avukatların yardımı ile konabilmektedir. Keza direkt olarak kira sözleşmesinin de tapu müdürlüğünde şerh edilmesi mümkün olup bu şerhlerin konmasının ihmal edildiği hallerde telafisi güç sorunlar ortaya çıkabilmekte, kiralananın el değiştirmesi hali gibi bazı hallerde geçerli olacak birçok hukuki avantajdan yararlanılamamaktadır.
Ülkemizde, kira ilişkinin başında kiraya veren mal sahibine ödenen depozito bedelinin birçok halde kira uyuşmazlığı haline gelebildiğini gözlemlemekteyiz. Bu açıdan gerek kiraya veren mülk sahiplerinin gerekse kiracının sahip olduğu birçok hak bulunmakta ve avukatlar bu açıdan taraflara hukuki danışmanlık verebilmektedir.
Kira ilişkisi kurulduktan sonra başta damga vergisi, katma değer vergisi (KDV) ve stopaj olmak üzere birtakım vergilerin tahakkuk ve tahsil ettirilmesi, tarafların ilerleyen aşamalarda hukuki imkanlardan faydalanmaları açısından gerekmektedir. Bu açıdan hangi vergilerin ne surette ödenmesi gerektiği hususunun da avukatlara danışılarak belirlenmesinin önemi olur.
Kira sözleşmelerinde kiraya veren mal sahibinin kullandığı teminat yollarından birisi kefildir. Kira sözleşmelerinde kefil bulunduğunda kefilin ve kefil gösterenin bilmesi gerek hususlar bulunmaktadır. Bu hususların bilinmesi açısından da kira danışmanlığı alınmasının faydası bulunur.
Kira sözleşmesinin kurulmasının ardından uzama dönemleri açısından veya kiracının ödeme güçlüğü içine girdiği durumlarda, kira artış oranının belirlenmesi veya kira tespit davasının açılması gerekebilir. Kira artış oranının belirlenmesi, tarafların kendi arzu ve istekleri kapsamında gerçekleştirilememekte, bu açıdan uyulması gereken hukuk kuralları bulunmaktadır. Keza enflasyon ve TÜFE oranının mevcut sözleşmeye uyarlanmasının kolay olmadığı birçok durum meydana gelebilir.
Keza, kira sözleşmesi kurulmadan evvel avukat yardımından ve kira danışmanlığından faydalanılmasında büyük fayda vardır. Zira uzun süreli düşünülen ticari işyeri kiralamalarında veya çok katlı apartmanlarda konut kirasına ilişkin sözleşme kurulacağında gayrimenkul değerlemesinin ve apartman yönetim planının avukat tarafından gerçekleştirilmesi yahut incelenmesi, kiracının kira döneminde sorun yaşamasının önüne geçebilecektir. Bu sorun, özellikle ticari işyerinin kendi iş potansiyeline uygun bir işyeri seçmesinde veya konut olarak kullanılacak bağımsız bölümün depo yahut otopark kullanım hakkı gibi kat mülkiyetini ilgilendiren hususlarda boy gösterebilmektedir.
Son olarak, kira sözleşmelerinde ilk akla gelen sorunlardan birisi olarak “kiracının tahliye edilmesi” sorunlarında avukatların uyuşmazlık sürecine büyük katkısı olabilir. “Kiracının tahliyesi için avukat” yardımından faydalanılması, kiraya veren mal sahibinin haklarını kullanması ve kaybetmemesi açısından oldukça önemlidir.
Kira Sözleşmesi nedir?
Türk Borçlar Kanunu’na göre (TBK) kira sözleşmesi kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Kiralanan mülk arazi, işyeri, konut, apartman, ticari işyeri veya otopark da dahil olmak üzere her şey olabilecektir. Bununla beraber halihazırda mevcut kira ilişkisinin konusunun ne olduğuna bağlı olarak TBK kapsamında öngörülmüş hükümler de bu hükümlerin ne surette yorumlanacağı da değişmektedir. Söz gelimi konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümler, kira sözleşmesine konu şeyin bir konut olması halinde dahi, bu konut eğer kira ilişkisi açısından niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmaz vasfında ise ve kira ilişkisi de altı ay ve daha kısa süreye sahipse konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümler bu kira sözleşmelerinde uygulanmayacaktır. Bu nedenle kira hukukunda tecrübeli avukat yardımından yararlanılmasında büyük önem bulunur.
Kira sözleşmesinin süresi nedir?
Bu soruya TBK’da verilen yanıt, kira sözleşmesinin, belirli ve belirli olmayan bir süre için yapılabileceğidir. Bu açıdan taraflar kira ilişkisini kurarken kira sözleşmesine ne surette irade beyanı koymuşlarsa, kira sözleşmesinin süresi de ilk etapta bu kabul edilecektir. Fakat kira sözleşmesinin bitimine belirli süreler kala çeşitli sebeplerle yapılacak veya yapılması ihmal edilecek bildirimlerle bu süre uzayabilir veya kısalabilir. Dolayısıyla kararlaştırılan sürenin geçmesiyle herhangi bir bildirim olmaksızın sona erecek kira sözleşmesi belirli sürelidir; diğer kira sözleşmeleri belirli olmayan bir süre için yapılmış sayılır.
Kiraya verenin borçları (“mülk sahibinin borçları” veya “ev sahibinin borçları”) nelerdir?
Öncelikle ve bittabi, kiraya veren (“mülk sahibi”, “ev sahibi”) kiralananı kararlaştırılan tarihte, kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu şekilde bulundurmakla yükümlüdür. Kanunun bu hükmü konut ve işyeri açısından emredici nitelikte olduğunda kiracı aleyhine değiştirilemez.
Önemli şekilde, taraflar arasında aksine bir anlaşma yok ise kiralanan yerle ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklere ev sahibi (“mülk sahibi “kiraya veren”) katlanacaktır. Bu giderlerin kiracı tarafından karşılanacağı kararlaştırıldığında, söz konusu kalemlerin kira bedeline dahil olmadığı, dolayısıyla bunları ödemeyen kiracının kira bedeli açısından temerrüde düştüğü hallerde geçerli olan tahliye sebeplerine dayanılarak tahliye edilemeyeceği dikkatlerden kaçmamalıdır.
Öte yandan, kira sözleşmesine ilişkin genel hükümlerde düzenlendiği üzere ve aksi taraflarca kararlaştırılabilir olmakla beraber taraflar arasında sözleşme hükmü bulunmadığı takdirde kiralananın kullanımı ile ilgili olan giderler anlamına gelen yan giderler de mülk sahibi (“ev sahibi”, “kiraya veren”) tarafından karşılanacaktır. Fakat kira sözleşmesi konut veya çatılı işyeri niteliğinde ise sözleşmede aksi öngörülmemişse veya aksine yerel âdet yoksa, ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerine kiracı katlanacaktır. Görüldüğü üzere yan giderlerden kasıt elektrik, su ve doğalgaz gibi yakıt kalemlerini de kapsayan ve kiralanan yerin kullanılmasından doğan giderlerdir. Bir önceki örnekten farklı olarak bu giderlerin kiracı tarafından ödeneceği kararlaştırıldığında ve fakat kiracı bu ödemeleri yapmadığında, kiracının temerrüdü hükümlerine dayanılarak kiracının tahliyesi sağlanabilmektedir.
Bir başka önemli borç olarak kiralanan şeyin önemli ayıplarla teslimi hâli düşünülebilir. Bu hallerde kiracı, borçlunun temerrüdüne veya kiraya verenin kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesinden doğan sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilecektir. Benzer şekilde, kiralananın önemli olmayan ayıplarla tesliminde ise kiracı, kiralananda sonradan ortaya çıkan ayıplardan dolayı kiraya verenin sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir. Kiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı, kiraya verenden ayıpların giderilmesini veya kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını ya da zararının giderilmesini isteyebilir. Ancak, zararın giderilmesi istemi diğer seçimlik hakların kullanılmasını önlemez. Bu bakımdan kiracı dilerse ayıbın giderilmesi için ev sahibine/mülk sahibine/kiraya verene süre verir; dilerse kiraya veren hesabın işlem yaparak ayıbı bizzat gidererek yaptığı masrafı ödeyeceği kira bedelinden indirebilir; veya çok büyük ayıplar söz konusu olduğunda sözleşmeyi feshedebilir. Bu noktada önemli bir husus olarak kiracı, kiralananın kullanımını etkileyen ayıpların varlığı hâlinde, bu ayıpların kiraya veren tarafından öğrenilmesinden ayıbın giderilmesine kadar geçen süre için, kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını isteyebilir.
Kiralanan yerin satılması halinde kira sözleşmesi aynen devam etmekle beraber yeni malik bu kira sözleşmesinin tarafı olacaktır.
Kiracının borçları nelerdir?
Kiracı, her şeyden evvel, kira bedelini ödemekle yükümlüdür. Bu yükümlülük aksine sözleşme veya yerel adet olmadıkça kararlaştırılan kira bedeli ve (eğer yan giderleri kiracının ödeyeceği kararlaştırılmışsa) yan giderleri kapsayacak şekilde her ayın sonunda en geç kira süresinin bitiminde yerine getirilecektir. Kiracının, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmemesi halinde, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek bu süre konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.
Öte yandan kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun surette ve özenli şekilde kullanmak zorunda olduğu gibi kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle de yükümlü kılınmıştır. Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren (ev sahibi), kiracının söz konusu aykırılığı giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda kiracıya yazılı bir ihtarda bulunabilecektir. Aynı şekilde kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi veya kiracının davranışlarının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında mülk sahibi (“ev sahibi”, “kiraya veren”) kira sözleşmesini feshedebilecektir.
Bir diğer gider kalemi olan kiralanın olağan kullanımı çerçevesinde doğan temizlik ve bakım giderleri de kiracının borçları arasında sayılmaktadır. Önemli bir husus olarak kiracı, kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları kiraya verene gecikmeksizin bildirmekle yükümlüdür; aksi takdirde bundan doğan zarardan sorumludur. Keza, kiracı, zorunluluk durumlarında ev sahibinin (kiraya veren) veya onun belirlediği kişilerin kiralananı gezmesine ve görmesine, kendisine önceden bildirilmiş olması şartıyla, izin vermek durumundadır.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilmesinin mümkün olmadığına dikkat edilmelidir. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersiz olacaktır.
Kiracı kiralanan yerde yenilik veya değişiklik yapabilir mi?
Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasıyla kiralananda yenilik ve değişiklikler yapabilir. Fakat bu şekilde değişiklik veya yenilik yapıldıktan sonra kiracı, aksine yazılı bir anlaşma yoksa, kiraya verenin rızasıyla yaptığı yenilik ve değişiklikler sebebiyle kiralananda ortaya çıkan değer artışının karşılığını isteyemez.
Kiracı mülkü boş bıraksa veya kullanmasa dahi kira ödemek zorunda mıdır?
Kiracı kullanılmasa veya sınırlı olarak kullanılsa bile kira bedelini ödemekle yükümlüdür. Fakat bu durumda, kiraya verenin yapmaktan kurtulduğu giderler kira bedelinden indirilecektir.
Kiracı, kira sözleşmesi bitmeden önce mülkten çıkarsa kira ödeme zorunluluğu devam eder mi?
Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam edecektir. Bu süre, somut olaya göre değişebilmekle beraber Yargıtay uygulamasında 3 (üç) ay kadar kira bedeline tekabül etmektedir. Fakat önemli şekilde, kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer. Aynı şekilde kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür.
Kira sözleşmesi hangi hallerde kendiliğinden sona erer?
Öncelikle, açık veya örtülü biçimde bir süre belirlenmişse, kira sözleşmesi bu sürenin sonunda kendiliğinden sona erer. Fakat taraflar anlaşma olmaksızın kira ilişkisini sürdürürlerse, kira sözleşmesi belirsiz süreli sözleşmeye dönüşecektir.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az 15 (on beş) gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır.
Belirsiz süreli kira sözleşmesi nasıl sona erer?
Tarafların sözleşmede bir süre belirlememesi veya süre belirledikleri sözleşme ilişkisini belirlenen süre sonundan sonra dahi sürdürmesi halinde artık belirsiz süreli bir kira sözleşmesinin varlığından söz etmek gerekecektir.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde taraflardan her biri, aksine sözleşmemişlerse, yasal fesih dönemlerine ve fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi feshedebilir. Bu süre, taşınmaz ve taşınır yapı kiralarında taşınmaza veya taşınır bir yapıya ilişkin kira sözleşmesini yerel âdette belirlenen kira döneminin sonu için veya böyle bir âdetin bulunmaması durumunda, altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine tekabül etmektedir.
Kira sözleşmesi hangi hallerde bildirimle sonlandırılabilir?
Öncelikle, taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilecektir. Bu açıdan kiraya verenin imkanları bir sonraki soruda izah edilmiştir.
Bir diğer açıdan, kiracının kiralananın tesliminden sonra iflas etmesi halinde, kiraya verenin kira bedeli için talep ettiği güvenceyi uygun süre içinde vermemesi halinde kiraya veren kira sözleşmesini herhangi bir fesih bildirim süresine uymaksızın hemen feshedebilir.
Öte yandan kiracının ölmesi durumunda mirasçıları, yasal fesih bildirim süresine uyarak en yakın fesih dönemi sonu için sözleşmeyi feshedebilirler.
Konut ve çatılı işyeri açısından kira sözleşmesi hangi hallerde bildirimle sonlandırılabilir?
Öncelikle vurgulanmalıdır ki kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, 10 (on) yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az 3 (üç) ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.
Kiracılar açısından önemli bir husus olarak aile konutu şeklinde kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemeyecektir.
Konut ve çatılı işyeri açısından kira sözleşmesi hangi hallerde dava açılarak sonlandırılabilir?
Bu soru açısından TBK’nın ilgili düzenlemeleri “kiraya verenin ihtiyacı”, “kiralananın yeniden inşa ve imar edilmesi”, “yeni malikin gereksinimi”, “kiracının tahliye taahhüdü”, “kiracının kira borçlarını ödememesi” ve “kiracının kendine ait konutunun bulunması” şeklinde sıralanmıştır.
Kiraya veren (ev sahibi) kendi ihtiyacı nedeniyle kiracıyı tahliye edebilir mi?
Kiraya veren, kira sözleşmesini kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa feshedebilecektir. Bir diğer taraftan, eğer ki kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekliyse ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, kiracının tahliyesi dava edilebilir.
Bu şekilde açılacak davalar, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılmalıdır.
Çok önemli bir husus olarak kiraya veren, bu şekilde gereksinim veya yeniden inşa veya imar amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı 3 (üç) yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamayacaktır. Bu açıdan eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı olduğuna da dikkat edilmelidir.
Kiralanan el değiştirmesi halinde yeni malik kendi ihtiyacı nedeniyle kiracıyı tahliye edebilir mi?
Kiralananı sonradan edinen kişinin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi vuku bulmuşsa ve kiralananı bu amaçla kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak 1 (bir) ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi bu hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.
Kiracının tahliye taahhüdü vermesi halinde kiracı nasıl tahliye edilir?
Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.
Kiracı, kira borcunu veya yan giderleri ödemediği halde nasıl tahliye edilir?
Kiracı, 1 (bir) yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; 1 (bir) yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise 1 (bir) kira yılı veya 1 (bir) kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak 2 (iki) haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa; kiraya veren, kira süresinin ve 1 (bir) yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak 1 (bir) ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.
Kiracı, kiralananın yakınında kendisine ait bir konutu olduğunda tahliye edilebilir mi?
Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.
Kira sözleşmesi sürerken kiracının ölmesi halinde ne olur?
Ölen kiracının ortakları veya bu ortakların aynı meslek ve sanatı yürüten mirasçıları ve ölen kiracı ile birlikte aynı konutta oturanlar, sözleşmeye ve kanun hükümlerine uydukları sürece, taraf olarak kira sözleşmesini sürdürebilirler.
Kiracı kiraya vereni geri verirken nelere dikkat etmelidir?
Kiracı kiralananı ne durumda teslim almışsa, kira sözleşmesinin bitiminde o durumda geri vermekle yükümlüdür. Fakat, bittabi, kiracı sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla kiralananda meydana gelen eskimelerden ve bozulmalardan sorumlu olmayacaktır. Bu bakımdan kiracının sözleşmeye aykırı kullanmadan doğacak zararları giderme dışında başkaca bir tazminat ödeyeceğini önceden taahhüt etmesine ilişkin anlaşmalar geçersizdir.
Ev sahibi (kiraya veren) kiralananı teslim alırken nelere dikkat etmelidir?
Kiraya veren, geri verme sırasında kiralananın durumunu gözden geçirmek ve kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri ve ayıpları ona hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır. Bu bildirim yapılmazsa, kiracı her türlü sorumluluktan kurtulur. Ancak, teslim alma sırasında olağan incelemeyle belirlenemeyecek olan eksikliklerin ve ayıpların varlığı hâlinde, kiracının sorumluluğu devam eder. Kiraya veren, bu tür eksiklikleri ve ayıpları belirlediğinde, kiracıya hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır.
Kiraya verenin (ev sahibinin) hapis hakkının sınırları nedir?
Kiraya veren, işlemiş 1 (bir) yıllık ve işlemekte olan 6 (altı) aylık kira bedelinin güvencesi olmak üzere, kiralananda bulunan ve kiralananın döşenmesine veya kullanılmasına yarayan taşınırlar üzerinde hapis hakkına sahiptir. Fakat bu hapis hakkı, kiracının haczedilemeyen malları üzerinde kullanılamaz.
Kira bedeli nasıl belirlenir?
Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki 12 (on iki) aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerli olacaktır.
Aynı şekilde 5 (beş) yıldan uzun süreli veya 5 (beş) yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki 12 (on iki) aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenebilir.
Kira bedelinin belirlenmesi için dava açılabilir mi?
Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir.
Mevzuatımızda "kira avukatı" yahut "uzman avukat" şeklinde unvanlar bulunmakta mıdır?
Avukatlık Kanunu’nun ve avukatlıkla ilgili mevzuatımızın hiçbir yerinde “kira avukatı” veya “uzman kira avukatı” unvanları yoktur. Çeşitli internet sayfalarında geçen “uzman kira avukatı” veya “kira avukatı” gibi tabirlerin herhangi bir hukuki dayanağı yoktur. Bu sebeple “en iyi kira avukatı” veya “İstanbul’un en iyi kira avukatı” gibi unvanların kullanılması doğru değildir.
Avukatlar herhangi bir uzmanlık sınavına ya da programına devam etmeden dört yıllık hukuk fakültesi eğitiminin ardından stajlarını bitirdikten sonra ikamet ettikleri ilin barosuna başvurarak avukatlık ruhsatı talebinde bulunmaktadır. Barolarda gerçekleştirilen mesleki eğitimin de tamamlanmasının ardından, avukatın faaliyet göstereceği ile göre ve bu ildeki baro yönetiminin belirlediği usullere göre avukatın baroya kabulü süreci baro tarafından başlatılmaktadır. Örneğin, İstanbul’da avukat olup kentsel dönüşüm hukuku alanında faaliyet göstermek isteyen hukuk fakültesi mezunları herhangi bir hukuk alanında sınav yahut mülakat olmaksızın avukat olabilmektedir. Öte yandan başta Ankara’da avukat olmak isteyen ve Bursa’da avukat olmak isteyen hukuk fakülteleri mezunları olmak üzere bazı il baroları, hukuk fakültesi mezunlarının avukat olarak baroya kaydının yapılabilmesi için adaylara mülakat yapabilmektedir. Fakat bu mülakat da genel bir nitelik taşımakta ve hukukun tüm alanları üzerine olmaktadır. Avukatlık Kanunu’nda 2019 yılında yapılan değişikliklerle beraber ilk kez 2020-2021 döneminde hukuk fakültelerine kayıt yaptırmış öğrenciler, fakültelerinden mezun olduktan sonra avukat olabilmek için Hukuk Mesleklerine Giriş Sınavı’na girecekler ve bu sınavda da hukukun tüm alanlarını ilgilendirir sınava tabi tutulacaktır.
Dolayısıyla, halihazırda, ne İstanbul Barosu’nda ne Adalet Bakanlığında ne de Türkiye Barolar Birliği nezdinde herhangi bir hukuk dalı için “uzman avukat” unvanı verilmektedir. Avukatlar hukukun her alanında faaliyet gösterebilmekte ve bunun için hiçbir unvan sahibi olmaları gerekmemektedir. Bununla beraber kira hukuku alanında tecrübeli avukatlardan alınacak danışmanlık, mülk sahipleri ile kiracılar arasındaki sorunların çözümü açısından oldukça önemlidir.
Yazımızda kısaca temel bilgilerine ve dikkat edilmesi gereken bazı yanlarına dikkat ettiğimiz kira hukuku; kira sözleşmesi, kira tespit davası, kiracının tahliyesi, tahliye davası ile kiracının çıkarılması, kiracının çıkarılma sebepleri, ödenmeyen kira bedeli, yazılı tahliye taahhüdü hazırlanması, kiralayanın ihtiyacı sebebiyle ve kiralananın yeniden inşası sebebiyle tahliye davası, 10 yıllık kira süresinin geçmesi, haklı sebeple ihtar çekilmesi, kira ödenmemesi ve kira alacaklarının tahsili için icra takibi gibi birçok işlemi içermekte ve bu hususlarda uyuşmazlık yaşamanız halinde kira hukuku alanında çalışan bir avukattan kira danışmanlığı almanızda önem bulunmaktadır.
Kira hukuku açısından aklınıza takılan herhangi bir soru veya halihazırda taraf olduğunuz uyuşmazlık hakkında danışmanlık almak isterseniz, faaliyetlerinin ana merkezi İstanbul'da olan ve Kira Hukuku alanında tecrübeli avukat kadromuz ile İstanbul'un Kadıköy ilçesinde yer alan avukatlık büromuzda sizleri beklemekteyiz.