Kentsel Dönüşüm Hukuku

Kentsel Dönüşüm Hukuku

İstanbul Kadıköy’de yerleşik avukatlık ve hukuki danışmanlık büromuz, imar hukuku ile kentsel dönüşüm alanlarında müvekkillerine danışmanlık vermektedir. Kentsel Dönüşüm projeleri çerçevesinde Avukatlık büromuz inşaat şirketleri, şahıs şirketi sahibi müteahhitler, malikler veya kiracılar gibi ilgilileri kentsel dönüşüm süreçlerinde vekaleten temsil etmektedir. Kentsel Dönüşüm danışmanlığı verdiğimiz bölgeler arasında Kadıköy, Üsküdar, Maltepe, Kartal ve Şişli gibi pek çok bölge vardır.

Kentsel Dönüşüm kapsamında devlet bir yandan hem kiracılara hem de maliklere yönelik birçok teşvik sunarken öte yandan da Kentsel Dönüşüm uygulamaları çerçevesinde dikkat edilmesi gereken pek çok önemli kamu yetkisi kullanır. Kentsel Dönüşüm mevzuatı çerçevesinde yıkılıp yeniden yapılacak olan binanızın riskli yapı olarak tescili, binanızın yıkılması ve yeniden yapılacak bina açısından müteahhitlerle anlaşılması aşamalarının öncesinde, sırasında ve sonrasında avukat desteği almanızda büyük fayda bulunmaktadır. Örneğin, binanın riskli yapı olarak tescili veya yıkılması işlemleri açısından hak kaybına uğramamanız için açılması gereken davaların ve yapılması gereken itirazların özel süreleri bulunur.

Bu bakımdan alanında tecrübe sahibi ve imar hukuku mevzuatına hakim kentsel dönüşüm açısından faaliyet gösteren avukatlardan danışmanlık almaksızın başlatılan kentsel dönüşüm süreçleri, ne yazık ki hak kayıpları ile sonuçlanabilmektedir. Bu süreçteki uygulamalar çerçevesinde taşınmazlara ilişkin tüm kira veya satış sözleşmelerinin hazırlanması, takip edilmesi, değiştirilmesi veya feshedilmesi ile beraber halihazırdaki taşınmazın mevcut değerinin ne olduğunun değerleme raporları ile belirlenmesi gibi birçok aşama önem arz etmektedir.

Bu kapsamda kentsel dönüşüm danışmanlığı çerçevesinde verdiğimiz avukatlık hizmetlerimiz arasında;

Kat malikleri genel kurulu toplantılarına katılarak kentsel dönüşüm kararının alınması açısından hukuki danışmanlık verilmesi,
Binanızın riskli olup olmadığının tespiti açısından, lisanslı kuruluşlardan önce, binanızın sağlam olup olmadığı veya binanızda güçlendirme yapılması gerekip gerekmediği hususlarında tespitlerin yapılması,
Binanızın riskli yapı olarak tespiti ve bu çerçevede alınacak raporların kesinleştirilmesi yahut bunlara karşı itirazda bulunulması aşamalarında kentsel dönüşüm danışmanlığı verilmesi,
Riskli yapı tespitinin tapuya şerh edilmesi,
Binanızı yeniden inşa edecek olan müteahhitlik yahut inşaat şirketleri ile anlaşılması veya mevcut şirket ile hak kaybına uğranmayacak şekilde avantajlı sözleşmelerin imzalanması,
Şirketler veya müteahhitler ile malikler arasındaki görüşmelerde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve hasılat paylaşımlı inşaat sözleşmesi gibi iş modellerinin önerilmesi veya denetlenmesi,
İnşaat aşamasında gerçekleştirilen işlemlerin inşaat sözleşmesine (örneğin kat karşılığı inşaat sözleşmesi) uygun cereyan edip etmediğinin denetlenmesi ve teknik şartnameye uygunluğun kontrol edilmesi,
Alınan karara rağmen tahliye gerçekleştirmeyen kiracı veya mal sahiplerinin tahliye edilmesi veya haksız bir şekilde tahliye tehdidi altında olan bireyler açısından gerekli itirazların yapılarak davaların açılması,

SPK (Sermaye Piyasası Kurulu) onaylı değerleme şirketlerine maliklerin taşınmazları açısından paylaşıma esas değerlerin belirlendiği puantaj toplantılarında hukuki önerilerde bulunulması,
Şirketler veya müteahhitler ile malikler arasındaki görüşmelerde temel olacak inşaat/yatırım sözleşmesi taslağının hazırlanması,
Şirketler veya müteahhitler ile malikler arasındaki görüşmelerde temel olacak Yönetim Planı taslağının hazırlanması,
Şirketler veya müteahhitler ile malikler arasındaki sözleşmelerin imzalanması aşamasında tarafların yanında bulunularak hukuki danışmanlık verilmesi,
Konsept ve ana proje seçim aşamalarında hukuki danışmanlık verilmesi,
Şartların değişmesi halinde şirketler veya müteahhitler ile malikler arasındaki sözleşmelerin değişen şartlara uyarlanması,
Mevzuatta kentsel dönüşüme giren yapı malikleri veya kiracıları gibi hak sahiplerine yapılacağı düzenlenen yardımlar açısından gerekli hukuki süreçlerin başlatılması,
Tapu müdürlüklerinde gerçekleştirilecek işlemlerde tarafların yanında bulunulması,
İnşaatın mevcut sözleşmeye uygun ilerlemesi hususunda hukuki yardımda bulunulması ve eğer gerekirse ihtar çekilmesi,
İnşaattan sonra yapılacak çevre düzenlemesinin veya yapı kullanım izninin (iskan alınması) alınması sürecinde hukuki yardımda bulunulması,
İnşaatın bitmesi ve tapu senetlerinin teslimi sürecinde taraflara hukuki yardımda bulunulması,
Sermaye Piyasası Kurulunca (SPK) yetkilendirilmiş değerleme şirketi üçüncü kişilerle olan sözleşmelerinin hazırlanması ve sözleşmeyenin hukuka uygunluğunun denetlenmesi,
Yıkım ve yeniden inşa işlemlerine muvafakat göstermeyen malikler yahut kiracılar açısından kanunun öngördüğü uygulamalar açısından hukuki danışmanlıkta bulunulması,
Kat malikleri kurulu toplantılarında alınan kararların iptali açısından hukuki yardımda bulunulması,

gibi hususlar yer alır.

Kentsel Dönüşüm danışmanlığı hizmetlerimiz çerçevesinde avukatlarımız, kentsel dönüşüm projelerinin her aşamasında aşağıdaki örneği verilen faaliyetler de dahil olmak üzere fakat bunlarla sınırlı olmamak üzere müvekkillerine hukuki yardımda bulunmaktadır:

Sadece belediyeler ve tapu müdürlükleri gibi kurumların kayıtlarında olan ve kentsel dönüşüm uygulamasında hak kaybına uğramamanız için bilinmesi gereken hususlar sizin için bu kurumlara gidilerek araştırılıp incelenmektedir.
İnşaat şirketi veya müteahhit tarafından teklif edilen projeler kapsamındaki bağımsız bölümlerin metrekare ve konum açısından detaylı olarak tetkiki yapılmaktadır.
İnşaat şirketi veya şahıs tarafından teklif edilen kat karşılığı inşaat sözleşmesinin incelenmesi veya hazırlanması avukatlarımızca yapılmaktadır.
İnşaatta kullanılacak malzemelerin teknik şartname ile düzenlenmesi ve takibi gerçekleştirilmektedir.
İnşaat sözleşmesi çerçevesinde cezai şartların belirlenmesi ve hak sahiplerinin tahsilatlarını gerçekleştirmesi gibi işlemler yapılmaktadır.
Hak kaybına uğranılmaması için ilgili tapu müdürlüklerinde veya noterliklerde gerekli tescil ile şerhlerin gerçekleştirilmesi sağlanmaktır.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tapu müdürlüğü ve noterliklerce tescil ve şerh edilmesi ile sözleşme gereğince devredilecek arsa payları veya mülklerin inşaat şirketine yahut üçüncü kişiye devredilmesi sırasında tapuda müvekkillere danışmanlık verilmektedir.
Yeni bina açısından yönetim planının hazırlanması ve tapuya tescili gerçekleştirilmektedir.

e-Posta için tıklayın

Randevu için tıklayın

WhatsApp için tıklayın

Telefon için tıklayın

+90 553 028 4528

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?

Riskli Yapı Tespit Raporu Nedir?

Hasılat Paylaşımlı İnşaat Sözleşmesi Nedir?

Kentsel Dönüşüme Giren Yapı Maliklerine ve Kiracılara Devlet Destekleri Nelerdir?

Kentsel Dönüşüm Kararına İtiraz Edilebilir mi?

Arsa Payı Düzeltilmesi Davası Nedir?

Yapı Kayıt Belgesi ve İmar Barışı Nedir?

Kentsel Dönüşüm Mevzuatı, Kentsel Dönüşümün Anlamı ve Kentsel Dönüşüm Danışmanlığı

Kentsel Dönüşüm adı verilen mefhum, esasında kelime anlamı açısından bakıldığında çok daha eski tarihlere götürülebilirse de günümüz anlamı ile ilk kez 19. yüzyıl Avrupası’ndaki sosyal, ekonomik ve politik ihtiyaçlar nedeniyle kullanılmaya başlanmıştır. Paris’in Haussmann tarafından “yeniden inşa” edilmesi veya II. Dünya Savaşı sonrasında harap olan Avrupa şehirlerinde ve düzensiz göç nedeniyle altyapı ve güvenlik sorunlarının baş gösterdiği Amerika Birleşik Devletleri’ndeki soylulaştırma örnekleri kentsel dönüşümün diğer öncü örneklerindendir.

İmar hukukunun olağanüstü hal düzenlemeleri olarak nitelendirilebilecek olan kentsel dönüşüm mevzuatı, olağan imar mevzuatı tahtında gerçekleştirilmesi güç birçok uygulamaya izin vermekte karar alım süreçlerini hızlandırmakta girişimcilere vergi muafiyetleri getirmekte ve mülk sahipleri ile kiracılara teşvikler sunmaktadır. Bu avantajların verilmesinin nedeni ise deprem kuşağında yer alan ve mevcut konut stokunun çok büyük bir kısmı arzu edilen kalitede bulunmayan ülkemizin içinde olduğu kentsel krizden bir an önce çıkılması arzusudur.

Ülkemizde kentsel dönüşüm ile alakalı en önemli üç kanun 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, 5366 sayılı Yıpranan Tarihi ve Kültürel Taşınmaz Varlıklarının Yenilenerek Korunması ve Yaşatılarak Kullanılması Hakkında Kanun ve 5393 sayılı Belediye Kanunu olarak sıralanabilir. Kentsel dönüşüm alanında faaliyet gösteren avukatların, kentsel dönüşüm uygulamaları açısından her bir kanunun farklı düzenlemeleri olduğunu ve aynı bölgede bu kanun hükümlerinin birden fazlasının uygulama alanı bulması halinde ne yapılması gerektiğini bilmesi gerekir.

Her bir kanun açısından kullanılacak terminoloji farklı olmakla beraber kentsel dönüşüm uygulamaları kapsamında belirlenecek kentsel dönüşüm alanları, “kentsel dönüşüm ve gelişim alanı”, “yenileme alanı” veya “afet riski altındaki alan” şeklinde isimlendirilmektedir.

Uygulamada ismi en sık duyulan kanun, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun olup özellikle “riskli yapı” olarak kabul edilen yapılar hakkında oldukça hızlı işleyen süreçler bu kanun ile mümkün olmaktadır.

Özellikle tarihi bölgelerde mülk sahibi olan bireyler açısından önem arz eder şekilde 5366 sayılı Yıpranan Tarihi ve Kültürel Taşınmaz Varlıklarının Yenilenerek Korunması ve Yaşatılarak Kullanılması Hakkında Kanun, yıpranan ve özelliğini kaybetmeye yüz tutmuş ve sit alanı olarak tescil edilmiş bölgeler ile bu bölgelere ait koruma alanlarının, bölgenin gelişimine uygun olarak yeniden inşa ve restore edilmesini ilgilendirmektedir. Kanun uyarınca ilan edilecek “yenileme alanları” ise il özel idarelerinde il genel meclisinin ve belediyelerde belediye meclisinin kararı ile belirlenir. Büyükşehir belediyelerinde ise yenileme alanı ilan etme kararını ilkin ilçe belediyesi almakta ve bu karar, büyükşehir belediye meclisinde onaylanmaktadır. Bu şekilde belirlenen yenileme alanları, Cumhurbaşkanınca karar alınması halinde uygulanmaya başlar.

Öte yandan, bahsi geçen iki kanundan farklı olarak 5393 sayılı Belediye Kanunu uyarınca belediye veya mücavir alanlar sınırlarında bulunan yerler “kentsel dönüşüm ve gelişim alanı” olarak ilan edilebilmektedir. Bu şekilde bir yeri kentsel dönüşüm ve gelişim alanı etme yetkisi, büyükşehirlerde büyükşehir belediye meclisine, büyükşehir olmayan yerlerde ise belediye meclislerine ait olup bu alanlarda kamunun kullanımında olan yerlerin bulunması halinde kentsel dönüşüm ve gelişim alanı ilan edilebilmesi için Cumhurbaşkanı kararı gerekir. Bu kanun uygulamalarında 2981 ve 6785 sayılı kanunlar kapsamında hak sahibi olmuş kimselere enkaz ve ağaç bedeli ödenmektedir.

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun çerçevesindeki Kentsel Dönüşüm sürecindeki önemli aşamalar nelerdir?

İfade edildiği gibi uygulamada ismi en sık duyulan kentsel dönüşüm uygulaması, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun uyarınca bina bazında gerçekleştirilen kentsel dönüşüm uygulamalarıdır. Bu doğrultuda, 6306 sayılı Kanun uyarınca belli binalar açısından tekil olarak “riskli yapı” tespiti yapılabileceği gibi Cumhurbaşkanınca karar alınması halinde “riskli alan” ilanı da yapılabilir. Kanunun tanımıyla riskli yapı kavramı “riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapıyı” ifade eder.

Bu hususta genel bir sınıflandırma yapılacak olursa öncelikle kentsel dönüşüm uygulaması yapılacak bina açısından risk tespitinin yapılması gerekmektedir. Bu tespit “karot çalışması” olarak da bilinir ve bunun yapılabilmesi için bakanlığa, belediyelere, il özel idarelerine veya yetkili özel yapı denetim kuruluşlarına başvurulması icap eder. İfade edilmelidir ki 1999 Marmara depremi öncesi inşa edilmiş yapıların birçoğunda “depreme dayanıksız” raporu verilmektedir. Riskli yapı tespit süreci tamamlandığında, mevzubahis bağımsız bölümlerle alakalı tapu kayıtlarına “riskli yapı” şerhi düşülür.

Riskli yapı kararının kesinleşmesinin ardından 90 günlük süre içerisinde aşağıda belirtilen şekilde yıkımı yapılmamış yapının elektrik, su ve doğalgaz bağlantıları kesilmektedir. Bu şekilde yıkılan bina malikleri, bu aşamadan sonra arsa payları oranında olacak şekilde üçte iki (2/3) çoğunluk kararı ile arsa hüviyetindeki taşınmazlarına hangi şirket veya şahıs ile ne surette anlaşma yapılacağına ve inşa edilecek bağımsız bölümlerin ne surette paylaşılacağına yönelik anlaşma yapacaktır.

Kentsel dönüşüm süreci, biraz daha detaylı olarak aşağıdaki gibi özetlenebilir: “Riskli yapı”, masrafları kendilerine ait olmak üzere öncelikle yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara yaptırılır ve sonuç Çevre ve Şehircilik Bakanlığına veya ilgili belediyeye bildirilir. Bu kapsamda kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmadığı için arsa paylı tapu var ise, arsa üzerinde fiilen bulunan yapının riskli yapı tespiti, yapının sahibi olan arsa payı sahibince yaptırılır. Arsa üzerindeki yapının başkasına ait olması ve bunun da tapu kütüğünde belirtilmiş olması halinde, riskli yapı tespiti lehine şerh olan tarafça yaptırılır. Öte yandan Çevre ve Şehircilik Bakanlığı da riskli yapıların tespitini süre vererek maliklerden veya kanuni temsilcilerinden isteyebilir ve verilen süre içinde yaptırılmadığı takdirde, tespitler bu bakanlıkça veya ilgili belediyece yapılabilir. Bu şekilde yapılan tespite karşı maliklerin on beş gün içinde itiraz etme hakkı olduğu unutulmamalıdır.

Riskli yapı tespitine karşı yapılan itirazın reddedilmesi veya riskli yapı tespitine itiraz edilmemesi suretiyle riskli yapı tespitinin kesinleşmesi halinde; Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü veya Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü riskli yapının yıktırılmasını uygulamanın gerçekleşeceği idari bölgenin hüviyetine göre ilgili belediyeden veya il özel idaresinden ister.

Bu istem üzerine ilgili belediye veya il özel idaresi, en az altmış (60) gün vererek yapının maliklerinden yapının yıktırılmasını ister. Riskli yapının maliklerce yıkılmaması üzerine maliklere bu konuda tebligat yapılması ve yapının maliklerce yıkılması için en az otuz (30) gün süre verilmesi kaydıyla yapı idare tarafından yıkılır. Verilen bu süreler içerisinde maliklerin harekete geçmemesi halinde riskli yapılara elektrik, su ve doğal gaz verilmemesi ve verilen hizmetlerin durdurulması ilgili kurum ve kuruluşlardan istenir. Malikler tarafından yıktırılmadığı için devlet tarafından yapılan veya yaptırılan tahliye ve yıkımın masraflarından malikler hisseleri oranında sorumludur. Bu masraflar, yapılacak tebligatı takip eden bir aylık süre içerisinde ödenmek durumundadır.

Maliklerin binayı yıktırabilmesi için almaları gereken yıkım ruhsatı, yapı maliklerinden biri veya birkaçının müracaatı üzerine, yapının tahliye edildiğine ve elektrik, su ve doğalgaz hizmetlerinin kapatıldığına dair belgelerin sunulmasına ve yıkım sorumlusu olarak statik fenni mesulün belirlenmesine istinaden, maliklerin muvafakati aranmaksızın altı (6) işgünü içerisinde düzenlenir. Önemli bir husus olarak riskli yapıların herhangi bir şekilde tahliyesi ve yıktırma iş ve işlemlerini engelleyenler hakkında Cumhuriyet Başsavcılığına suç duyurusunda bulunulur.

Bu çerçevede yapı maliklerinin, binanın yıktırılmasını durdurma ve bunun yerine binanın güçlendirilmesini sağlama imkanı da bulunmaktadır. Bu istem halinde riskli yapının yıktırılması için verilen süreler içerisinde; maliklerce, güçlendirmenin teknik olarak mümkün olduğunun tespit ettirilmesi, kat maliklerince usulüne uygun bir güçlendirme kararı alınması, güçlendirme projesinin hazırlatılması ve imar mevzuatı çerçevesinde ruhsat alınması gerekir.

Hak sahiplerine, tahliye tarihinden itibaren 1 yıl içinde ve riskli yapının yıkılmasından sonraki üç ay içerisinde başvurulması kaydıyla riskli yapılar açısında 18 aya kadar, riskli alan ve rezerv yapı alanları açısından 48 aya kadar kira yardımı yapılabilmektedir.

Kentsel dönüşüm uygulamaları kapsamında mevcut inşaat alanının bir buçuk katına kadar olan yeni inşaat alanı için belediyelerce harç ve ücret alınmadığı gibi Kanun kapsamında olağan dönem imar uygulamalarından alınan vergilerin birçoğu alınmamaktadır. Kentsel Dönüşümü teşvik niteliğinde olan bu uygulama kapsamında alınmayacak vergiler arasında: noter harçları, tapu ve kadastro harçları, imar mevzuatında göre belediyelerce alınması kararlaştırılmış birtakım harçlar, damga vergisi, veraset ve intikal vergisi, banka ve sigorta muameleleri vergisi ile kurum ve kuruluşlarca döner sermaye ücreti adı altında alınan bütün ücretler ile riskli olarak tespit edilen yapı ile bu yapının yerine yapılacak yeni yapıya ilişkin olarak belediye meclisi kararı ile belirlenen ve alınan her türlü ücret bulunur.

Kentsel Dönüşüm uygulamaları kapsamında belirtilen sürelerde yapının tahliye edilmemesi durumunda, kamu makamlarınca yapılacak tebligattan en az 30 gün sonra uygulamanın konu olduğu yapıya elektrik, su ve doğal gaz verilmemesi ilgili kurum ve kuruluşlardan istenir ve bu yapıların tahliyesi mülkî amirler tarafından sağlanacak kolluk kuvveti desteği ile kamu makamlarınca yaptırılır.

Önemli bir husus olarak kentsel dönüşüm uygulamasına konu taşınmazın malikleri, riskli yapının yıktırılmasından sonra arsa haline gelen taşınmazda ortaklığın giderilmesi davası açabilirler. Bununla beraber dikkat buyurulmalıdır ki her ne kadar ortaklığın giderilmesi davası açılmış da olsa bu durum, maliklerin kentsel dönüşüm uygulaması açısından mülkiyet üzerindeki hisseleri nispetinde en az üçte iki çoğunluğu ile karar alınmasına ve bu karara göre işlem yapılmasına engel teşkil etmeyecektir. Kentsel Dönüşüm uygulanacak parselde birden fazla yapı bulunması ve bunların tamamının riskli yapı olması halinde, sahip oldukları hisseleri oranında bütün maliklerin en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilmektedir.

Bahsi geçen bu işlemler olarak bina halihazırda yıkılsın ya da yıkılmasın, taşınmazların bulunduğu parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, taksim, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine karar verilebilir.

Alınan karara veya toplantıya katılmayan paydaşlara bu karar maliklerce tebliğ edilir. Önemli bir husus olarak bu tebliğde on beş gün içinde kararın ve teklifin kabul edilmemesi halinde arsa paylarının, Bakanlıkça tespit edilecek veya ettirilecek rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılacağı, paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde anlaşma sağlayan diğer paydaşlara veya yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılmasını kabul etmek şartıyla üçüncü şahıslara satılacağı bildirilir. Satışı yapılacak payın üzerinde ipotek, ihtiyati haciz, haciz ve intifa hakkı gibi hakların bulunması satış işlemine engel teşkil etmez.

Önemli bir husus olarak açık arttırma yolu ile paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, ve eğer söz konusu taşınmaz riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında ise, rayiç bedeli Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edilir ve en az üçte iki çoğunluk ile alınan karar çerçevesinde değerlendirilmek üzere Bakanlığa tahsis edilmiş sayılır veya Bakanlıkça uygun görülenler TOKİ’ye veya İdareye devredilir.

Açık arttırma ile satış olacağı zaman, satışı yapılacak arsa paylarının rayiç değerini tespit etmek ve sonrasında satış işlemini gerçekleştirmek üzere en az üç kişiden oluşan Bedel Tespiti Komisyonu ile Satış Komisyonu teşkil olunmaktadır. Rayiç değer, maliklerce Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettirilmiş olan taşınmazın değeri de gözetilerek Bedel Tespiti Komisyonunca belirlenir.

Kiracının riskli yapıyı tahliye etmemesi halinde ne yapılabilir?

Kentsel Dönüşüm uygulamaları çerçevesinde riskli yapı tespiti yapılıp gerekli prosedürler hukuka uygun şekilde cereyan etmesine rağmen inşaat aşamasına geçilememesi yaygın bir sorundur. Kentsel dönüşüm süreci hakkında verdiğimiz genel bilgide de belirttiğimiz üzere bu gibi hallerde belediyelerin birçok yetkisi bulunmaktadır. Bu açıdan kentsel dönüşüm mevzuatı açısından en büyük araç, kentsel dönüşüm sürecinin başlatıldığı binalar açısından kanunun öngördüğü elektrik, su ve doğalgaz hizmetinin kesilmesi imkanıdır. Bununla beraber önemle belirtilmelidir ki 6306 sayılı Kanunda açıkça düzenlenen bu imkan açısından uygulamada birçok sorun ile karşılaşılmaktadır.

İnşaatı gerçekleştirecek olan şirket ile imar planına aykırı içerikte sözleşme yapılabilir mi?

Kentsel Dönüşüm alanında tecrübeli avukat yardımından faydalanmanızın en önemli olduğu aşamalardan birisi, inşaatı gerçekleştirecek olan şirketle yapacağınız sözleşmenin görüşme aşamasıdır. İfade edilmelidir ki Türk Ceza Kanunu’nun 184. maddesinde düzenlendiği üzere Yapı ruhsatiyesi alınmadan veya ruhsata aykırı olarak bina yapan veya yaptıran kişi, bir yıldan beş yıla kadar hapis cezası ile cezalandırılır. Bu bakımdan üstünde inşaat gerçekleşecek parsel ve bina için hazırlanacak plan ve projelerin imar mevzuatına uygun olmasında büyük önem vardır. Ruhsata aykırı veya ruhsatsız yapılacak işlemler açısından örnek olarak Yargıtay’ın 2012 yılında verdiği bir kararda, işçi için ana binaya eklenti olarak yapılan yapının bu suçu oluşturduğu tespit edilmiştir.

Bununla beraber uygulamada inşaat şirketlerinin arsa sahipleri ile olan görüşmelerinde hukuka aykırı vaatlerde bulundukları ve hukuka aykırı vaatleri açısından ilgili kamu kurumlarından izin alamadıkları takdirde sözleşmelerinin geçersiz olacağı gibi hükümler teklif ettikleri görülmektedir. Önemle vurgulamalıyız ki bu hallerde mülk sahiplerinin ciddi hak kayıpları olabilmektedir.

Kentsel dönüşüm sürecinde müvekkilce yetkilendirilmiş avukatın sürece ne gibi katkıları olur?

Kat malikleri ile müteahhitler arasında ika olan kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin de her iki tarafın da mağdur olmayacağı bir şekilde tanzim ve tatbik edilmesi, kentsel dönüşüm danışmanlığı veren avukatların yardımı ile sorunsuz ilerleyecektir.

Kentsel dönüşüme girecek yapı üzerinde yapılacak risk tespitleri, karot çalışması adı da verilen risk ölçümü uygulamasını da içerir süreçte yapılmaktadır. Bu süreçte alınacak oturulamaz raporları olarak da alınan riskli yapı raporlarına itiraz edilmesi süreçleri avukatlar tarafından gerçekleştirilmektedir. Bu minvalde, bina hakkında alınacak yıkım kararı veya hukuka aykırı karot çalışmasına karşı iptal davası açılması ilerleyen süreç açısından oldukça önemlidir.

Öte yandan binanın yenilenmesi kararının ya da binanın güçlendirilmesi açısından verilecek kararların kat maliklerince alınması gerekmektedir. Bu bağlamda avukatların kat malikleri kuruluna, bir başka deyişle apartman yönetim toplantılarına giderek süreç ve prosedür hakkında malikleri bilgilendirmesi ve temsilciler kurulunun oluşturulması büyük önem arz etmektedir.

Binasının yıkılmasını istemeyen malikler açısından riskli yapı tespit raporuna itiraz sürecinde veya kentsel dönüşüme girmek isteyen maliklere karşı kat malikleri toplantılarında ileri sürülecek görüşler açısından bina güçlendirme işlemleri ile bu işlemlere dönük karar mekanizmalarının oluşturulması noktasında da kentsel dönüşümde tecrübeli avukatların faydaları olacaktır. Bu doğrultuda yapılacak güçlendirme başvuruları neticesinde yıkım işlemlerinin durdurulması ile yıkım kararının yürütmesinin durdurulması gibi işlemleri yine kentsel dönüşümde tecrübeli avukatlar gerçekleştirmektedir.

Bir diğer açıdan, Sermaye Piyasası Kurulu (“SPK”) onaylı kuruluşlardan alınacak değerleme raporu hakkında danışmanlık veya direkt olarak SPK onaylı kuruluştan değerleme raporunun alınması aşamasında kentsel dönüşüm alanında çalışan avukatın danışmanlık vermesinde önem bulunmaktadır.

Yine riskli yapı tespiti açısından karot çalışması yapılabilmesi ve bu çalışmayı yapacak yetkili şirketle düzenlenecek sözleşmeler açısından da avukatların çalışmaları vardır.

Gerek binanın kentsel dönüşüme girmesinden önce mevcut durum için gerekse inşa edilecek bina açısından gündeme gelecek arsa payı düzenlemeleri açısından gerekli hesaplamaların yapılması ve gerekirse arsa payı düzeltilmesi davası açılması da avukatın faaliyetleri arasındadır.

Bu açıdan yapılacak yeni bina açısından yönetim planının hazırlanması ile kentsel dönüşüm uygulaması kararını kabul etmeyen malikler açısından azınlık hissesi satış işlemlerinin takibi ve yenilenen binanın iskan ruhsatının (yapı kullanım izni) alınması süreçlerinin yerine getirilmesi de avukat tarafından yapılacak önemli işlerdendir.

Bu açıdan değinilebilecek bir başka nokta ise imar affı veya imar barışı olarak da bilinen düzenlemeler uyarınca yapı kayıt belgesi alınması gibi süreçlerin yönetimi ve bu süreçler hakkında danışmanlık verilmesi açısından avukatların faaliyet yürütmekte olduğudur.

Mevzuatımızda "kentsel dönüşüm avukatı" yahut "uzman avukat" şeklinde unvanlar bulunmakta mıdır?

Avukatlık Kanunu’nun ve avukatlıkla ilgili mevzuatımızın hiçbir yerinde “kentsel dönüşüm avukatı” veya “uzman kentse dönüşüm avukatı” unvanları yoktur. Çeşitli internet sayfalarında geçen “uzman kentsel dönüşüm avukatı” veya “kentsel dönüşüm avukatı” gibi tabirlerin herhangi bir hukuki dayanağı yoktur.

Avukatlar herhangi bir uzmanlık sınavına ya da programına devam etmeden dört yıllık hukuk fakültesi eğitiminin ardından stajlarını bitirdikten sonra ikamet ettikleri ilin barosuna başvurarak avukatlık ruhsatı talebinde bulunmaktadır. Barolarda gerçekleştirilen mesleki eğitimin de tamamlanmasının ardından, avukatın faaliyet göstereceği ile göre ve bu ildeki baro yönetiminin belirlediği usullere göre avukatın baroya kabulü süreci baro tarafından başlatılmaktadır. Örneğin, İstanbul’da avukat olup kentsel dönüşüm hukuku alanında faaliyet göstermek isteyen hukuk fakültesi mezunları herhangi bir hukuk alanında sınav yahut mülakat olmaksızın avukat olabilmektedir. Öte yandan başta Ankara’da avukat olmak isteyen ve Bursa’da avukat olmak isteyen hukuk fakülteleri mezunları olmak üzere bazı il baroları, hukuk fakültesi mezunlarının avukat olarak baroya kaydının yapılabilmesi için adaylara mülakat yapabilmektedir. Fakat bu mülakat da genel bir nitelik taşımakta ve hukukun tüm alanları üzerine olmaktadır. Avukatlık Kanunu’nda 2019 yılında yapılan değişikliklerle beraber ilk kez 2020-2021 döneminde hukuk fakültelerine kayıt yaptırmış öğrenciler, fakültelerinden mezun olduktan sonra avukat olabilmek için Hukuk Mesleklerine Giriş Sınavı’na girecekler ve bu sınavda da hukukun tüm alanlarını ilgilendirir sınava tabi tutulacaktır.

Dolayısıyla, halihazırda, ne İstanbul Barosu’nda ne Adalet Bakanlığında ne de Türkiye Barolar Birliği nezdinde herhangi bir hukuk dalı için “uzman avukat” unvanı verilmektedir. Avukatlar hukukun her alanında faaliyet gösterebilmekte ve bunun için hiçbir unvan sahibi olmaları gerekmemektedir.

Bununla beraber kentsel dönüşüm alanında tecrübeli avukatlardan alınacak kentsel dönüşüm danışmanlığı, kentsel dönüşüm projelerindeki sorunların çözümü açısından oldukça önemlidir. Bu kapsamda avukatlar, “kentsel dönüşüm yasası” olarak da bilinen kentsel dönüşüm kanunları ile bunların uygulama yönetmeliklerine hakim olarak mevzuatın öngördüğü imkanlar hakkına müvekkillerini aydınlatmaktadır.

Birleşmiş Milletler Ekonomik, Sosyal ve Kültürel Haklar Sözleşmesi çerçevesinde Türkiye Cumhuriyeti’nin uluslararası hukuk düzleminde yüklendiği yükümlülük gereği, kentsel dönüşüm uygulamaları ile bir insan hakkı olan konut hakkının herkes açısından aşamalı olarak gerçekleştirilmesi gerekmektedir. Devletimizin uluslararası yükümlülüklerine göre, Türkiye’de yaşayan her bir bireyin yaşadığı konutun elektrik, su ve doğal gaz gibi temel gereksinimler açısından düzgün altyapısı olması; içinde yaşayan bireyler açısından fiziki güvenlik koşulları sağlaması ve sağlığı bozan etkenlerden arındırılması; özel ihtiyaç sahibi bireylere uygun altyapıyı haiz olması; sağlık kuruluşları, toplum taşım durakları veya okullar gibi kamu hizmetlerinin sunulduğu noktalara yakın olması; ait olunan kültürel kimliklere uygun şekilde inşa edilmiş olması ve bireylerin konutlarından yararlanmaları açısından başta sebepsiz ve hukuka aykırı tahliyeler olmak üzere çıkabilecek sorunlara karşı hukuki korumadan yararlanması gerekmektedir. Avukatlık büromuz, kentsel dönüşüm danışmanlığı verdiği her bir dosyada bu bilinçle hareket etmekte ve kat malikleri ile inşaatı gerçekleştirecek şirketler yahut müteahhitler arasında imzalanacak sözleşmelerde, her bir kat maliki açısından konut hakkı açısından mevcut uluslararası standartların tüm yönleriyle gerçekleştirilmesini hedeflemektedir.

Kentsel dönüşüm hukuku açısından aklınıza takılan herhangi bir soru veya halihazırda taraf olduğunuz uyuşmazlık hakkında danışmanlık almak isterseniz, faaliyetlerinin ana merkezi İstanbul'da olan ve Kentsel Dönüşüm Hukuku alanında tecrübeli avukat kadromuz ile İstanbul'un Kadıköy ilçesinde yer alan avukatlık büromuzda sizleri beklemekteyiz.